宅地建物取引に関する最近の裁判事例｜｜センチュリー21浜松不動産販売

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地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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宅地建物取引に関する最近の裁判事例

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最近の裁判事例のなかから、重要と思われるものをピックアップして、売買編と賃貸編に分けて紹介します。「留意点」のところでは、
宅地建物取引の現場において、誤解が多い点や特に注意すべき点について解説していますので、参考にしてください（なお、各事案の
内容は解説の便宜のために簡略化しています）。

司法書士への登記書類の預け入れと「履行の着手」の成否（手付解除の可否）

　平成31年2月、売主X（宅建業者）と買主Y（法人）との間で、建物売買契約が締結され、決済日は3月28日とされました。3月13日、
Xは所有権移転と担保抹消に必要となる登記書類一式を司法書士に交付しましたが、決済日前日の3月27日になって、YがXに対し手付金
を放棄して契約を解除する旨を申し入れました。Xは、すでに履行に着手しておりYの手付解除は認められないとして、違約解除の意思
表示をして違約金を請求しました。

判決

　売主Xによる司法書士への登記書類の預け入れは、事実行為にとどまり、また手付解除により不測の損害をもたらすものでもないから、
当該行為は債務の履行の提供のための単なる準備行為にすぎず、「履行の提供をするために欠くことのできない前提行為」には当たらな
いとして、Xの「履行の着手」を否定し、Yの手付解除を認めて、Xの請求を棄却しました。

留意点

　手付解除について、民法557条1項は、「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提
供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。」と定めています。

　この「履行の着手」の意義について、最高裁（最判昭和40年11月24日）は、抽象的には、「客観的に外部から認識し得るような形で
履行行為の一部をなし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」を指すとしています。本判決は、「売主
が所有権移転と担保抹消に必要となる登記書類一式を司法書士に預け入れる行為」は、まだ準備行為にすぎず、「履行の提供をするため
に欠くことのできない前提行為」には当たらないとして、「履行の着手」を否定した一事例となります。

　ただ、具体的にどのような行為が「履行の着手」に該当するかの判断は、実務上は容易ではありませんので、取引ごとに慎重に検討す
る必要があります。

①売主の履行の着手の例：所有権移転登記の申請、売却のための分筆登記の申請など。

※決済日の3日前に司法書士に移転登記を依頼したこと（東京地裁平成17年1月27日）や、境界確定のための土地の実測（東京地裁平成
25年4月19日判決）は履行の着手に当たらないとした裁判例があります。

②買主の履行の着手の例：中間金の支払いなど。

※住宅ローンの審査申込みや、単なる購入資金の準備は、通常は履行の着手に当たらないと考えられています。

　なお、本事例は売主宅建業者の売買であり、手付解除期日を設けることはできないケースだったところ、本判決は、「決済日前日」の
手付解除の申入れが信義則に反するものではないと判示しておます。

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本日は以上となります。

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