カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2025/05/30 09:16
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住所等変更登記の申告義務化とスマート変更登記について
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2026（令和8）年4月1日から住所等変更登記が義務化される。これに伴い、今後は土地の所有者が住所を変更したとき、正当な理由がなく、2年以内に変更登記しない場合、最大で5万円の過料が発生する。
かなりきびしい内容にも思えるが、その背景には、そうせざるを得ない深刻な問題があったようだ。
不動産登記における住所等変更登記とは、不動産の所有者（所有権の登記名義人）の住所が変更になった際に、登記簿上の住所を現住所に変更する手続きである。住宅購入や転勤などで住所が変わり、現住所と登記簿上の住所が異なる場合、変更登記が必要となるが、これが2026年4月1日から義務化されることとなった。
また同様に、結婚等による氏名変更登記も2026年4月1日から義務化され、氏名変更日から2年以内に変更登記を申請しなくてはならない。
義務化の背景と所有者不明土地問題
従来、住所変更登記や氏名変更登記は任意であり、未登記でも罰則はなかった。しかし、2026年4月1日以降は義務化され、違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性がある（過料の金額は、法律で定められた上限であり、実際の金額は個別のケースによって異なる可能性がある）。
この義務化は、2026年4月1日以降の変更だけでなく、それ以前の変更も対象となる。2026年4月1日以降の変更は変更日から2年以内、それ以前の変更は2026年4月1日から2年以内に登記が必要だ。
住所や氏名の変更登記が義務化された背景には、「所有者不明土地問題」が存在する。
市町村が行った2016年度の一筆地調査によると、調査対象の62万2,608筆のうち、登記簿のみで所在不明の土地は12万5,059筆に上り、そのうち66.7％が相続に伴う所有権移転の未登記、32.4％が住所変更の未登記によるものであった。
所有者不明土地の増加は、道路整備や防災工事の遅延、土地の有効活用阻害、相続時の所有者特定困難化など、さまざまな問題を引き起こす。国土交通省の試算によると、所有者不明土地による経済損失は、不動産の有効活用ができないことによる機会損失や、放置された不動産の管理不全コストによって、単年で約1,800億円、2040年までの累積で約6兆円にまで達するとされる。
国が講じてきた対策とスマート変更登記の導入
この所有者不明土地問題の深刻さから、国は「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」を2018年に制定し、2022年の改正を経て法整備を進め、所有者不明土地の減少に努めている。
不動産登記制度の見直しもその一環であり、2024年4月には相続登記の申請が義務化され、2026年4月1日からは住所等変更登記が義務化される。
住所等変更登記の義務化に先立ち、2025年4月21日から、法務局が住民基本台帳ネットワークや戸籍データと連携し、住所変更登記の手続きを一部自動化する「スマート変更登記」が開始された。 これは引越しや結婚等による住所や氏名の変更があった場合、あらかじめ法務局に「検索用情報の申出」をして登録しておくと、変更があった際に法務局が変更の事実を確認して、本人の了承を得たうえで、職権で変更登記をするというものだ。具体的には法務局から確認メールが届き、変更登録を承認すれば、法務局が自動的に変更登記を行うという仕組みである。この制度を利用することで、変更登記忘れによる義務違反を防ぐことが期待される。
住所等変更登記の義務化は、不動産仲介業者にも影響を及ぼすだろう。顧客に対して、変更登記の必要性や手続きについて正確な情報を提供することは、トラブル防止につながる。また、スマート変更登記の利用を推奨することで、顧客の負担を軽減し、よりスムーズな取引をサポートできるだろう。こうした情報提供を進めることも、不動産業者にとって必要な役目であり、ひいては空き家活用・空き地活用の助けになることなので、情報周知をお願いしたい。
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