カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2025/10/31 08:54
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全体的な上昇傾向の定着とリゾート地の上昇が目立つ2025年の路線価
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相続税や贈与税などの財産評価の基準となる「路線価」の令和7年分が、7月1日に国税庁から発表されました。このデータの持つ意味と不動産業界に与える影響について考えてみましょう。
「地価」にはいろいろな種類のものがある
「路線価」とは、その年の1月1日時点で道路に面している土地1㎡あたりの単価です。「地価」にはこれ以外にも、国土交通省が1月1日時点における標準地1㎡あたりの価格を3月下旬に発表する「公示地価」と、各都道府県が7月1日時点における基準地1㎡あたりの価格を9月下旬に発表する「基準地価」があります。つまり公示地価と路線価が1月1日時点で、基準地価は7月1日時点の土地の値段を示すことになります。
また路線価は、一般的には「相続税路線価」を指すことが多く、相続税や贈与税を計算するときの基準になりますが、もう1つ固定資産税を計算するときの基準となる「固定資産税路線価」もあります。固定資産税路線価は、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税を計算する根拠となる固定資産税評価額を求めるためのものです。
この２つは同じ「路線価」を名乗っているとはいえかなり違っていて、たとえば相続税路線価が毎年発表されるのに対し、固定資産税路線価は3年に1回の発表です。また価格水準も、相続税路線価は公示地価の8割を目安にするのに対し、固定資産税路線価は公示地価の7割を目安にして算出されます。
このように、地価にはさまざまな種類があり、それぞれに利用目的があります。
ところが、実際に土地を売買する際には、これら以外の「実勢価格」が用いられます。というのも、それぞれの土地は、その時々の需給関係や、土地の条件などさまざまな理由で価格が決められるからです。
そのため、実勢価格では、相続税や贈与税、固定資産税などを算出する際に不都合が生じるので、国が基準をつくっているわけです。
ちなみに路線価は全国約32万地点の民有地の宅地、田、畑、山林などを対象にしていますが、ここで言う「宅地」は、住宅地、商業地、工業地といった用途別に分けられておらず、建物の敷地となる土地すべてが「宅地」に含まれます。公示地価のように、用途別の土地には分けられていないことに注意が必要です。
2010年以降で最高の上昇率に
では、今年の路線価はどうだったのでしょうか。
まず全国で見ると2025年は前年比2.7％の上昇となりました（図表1）。2022年の0.5％、2023年の1.5％、2024年の2.3％に続いて4年連続の上昇です。かつ上昇率も年々拡大しており、2025年の上昇率は、2010年以降で最高になりました。
都道府県別に見ると、上昇率の高い順に、東京都の8.1％、沖縄県の6.3％、福岡県の6.0％、続いて神奈川県・宮城県・大阪府が4.4％で同率でした。沖縄県は別にしても、基本的には大都市圏を持つ都府県の地価上昇が目立ちます。人口の流れから考えれば、それも当然といったところでしょうか。また沖縄県は観光需要の高まりもあるのか、調査地点の平均は11年連続の上昇でした。
一方、前年比がマイナスになったのは奈良県、和歌山県など12県です。このなかに石川県は含まれていませんが、2024年1月に発生した能登半島地震の影響で、輪島市河井町にある朝市通りの路線価は、前年比マイナス16.7％と全国最大の下落率となってしまいました。
リゾート地の上昇が目立つ
地点別に見ると、全国で最も高額だったのは、東京都中央区銀座5丁目「銀座中央通り」、いわゆる鳩居堂前で、1㎡あたり4,808万円でした（図表2）。前年比こそ8.7％の上昇率で、それほど高い上昇率ではありませんでしたが、この場所は過去40年連続で最も地価が高いところで、年々最高値を更新し続けています。
今年の路線価のもう1つの特徴は、観光地やリゾート地の上昇です。最も上昇率が高かった地点の上位5位を見ると、1位が長野県白馬村、2位が北海道富良野市、3位が東京都台東区浅草、4位が岐阜県高山市、5位が東京都足立区千住（北千住）でした（図表3）。
上位5地点の顔ぶれを見ると、1位から4位までは明らかにインバウンドを中心とする観光需要の高まりによるものです。5位の北千住はやや異色ですが、再開発や大学誘致が評価されたという意見もあります。
このように年々、土地の値段が上昇するのは、不動産を保有している人にとっては自身の資産価値が増えるので歓迎したいところですが、当然ながらその一方で、相続税や贈与税などの税金も増えるため、痛しかゆしといったところでしょう。
ただ、消費者の不動産売買を仲介する不動産事業者にとっては、消費者が保有する土地の相続についての相続対策ビジネスなどを手広く展開することで、自社の事業の付加価値を大いに高めるチャンスになるかもしれませんので、今後も引き続き、注目が必要です。
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本日は以上となります。
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