カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2025/12/26 09:02
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2025年都道府県地価（基準地価）は地方圏の上昇が鮮明化
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基準地価のほうが全体の傾向が見えやすい
「都道府県地価」は全国2万1,441地点ある「基準地」の、その年の7月1日時点の地価を調査したものであることから、「基準地価」とも呼ばれています。
都道府県地価調査は、1月1日を価格時点として毎年3月に発表される「地価公示」と、調査時期や調査地点で相互補完の関係にありますが、調査地は地価公示に比べて、市街地以外も含めておおむね満遍なくカバーされており、全体の地価の傾向が見えやすい特性を持っています。
まず、全国平均の状況を見ると、全用途平均、住宅地、商業地のいずれもが、4年連続で上昇し、昨年を上回る上昇幅となりました（図表1）。2022年から2025年までの上昇幅推移は、全用途平均が0.3％→1.0 ％ →1.4 ％ →1.5 ％、住宅地が0.1 ％ →0.7 ％→0.9 ％ →1.0 ％、商業地が0.5 ％ →1.5 ％ →2.4 ％→2.8％、工業地が1.7％→2.6％→3.4％→3.4％でした。
また、3大都市圏や地方圏の状況を見ると、おおまかに以下のような4つのポイントが見えてきました。これらが2025年都道府県地価調査の特徴だといえるでしょう。
「その他地方圏」が30年ぶりにプラスへ
第一に、東京圏、大阪圏、名古屋圏という3大都市圏の状況ですが、全用途平均、住宅地、商業地、工業地のいずれについても、東京圏と大阪圏は上昇幅が拡大したものの、名古屋圏は上昇幅が昨年よりもどれも縮小しました。人口流出に加え、東京圏や大阪圏に比べてインバウンド需要が低いのが原因と考えられます。
第二に、地方圏における「その他地方圏」の住宅地が30年ぶりにマイナス圏から脱却したことです。
地方圏は札幌市、仙台市、広島市、福岡市という「地方4市」と、地方4市を除く「その他地方圏」に分かれます。このうち「その他地方圏」は、2024年に比べて±0.0％となりました。つまり「前年比変わらず」ということですが、マイナス圏から脱したのは、なんと30年ぶりのことです。ちなみに2021年から2025年までの前年比は、－0.8％→－0.5％→－0.2％→－0.1％→±0.0％、なので、過去5年を見ても順調に回復していることが見て取れます。
実は、地価公示では2年前から、「その他地方」がプラスになっていたのですが、調査地点を満遍なくカバーしている基準地価もマイナス圏を脱してきたということは、それだけ広く地方全域に地価上昇の動きが見られることを意味しています。
第三は、地方4市の地価公示の上がり加減が若干、落ちてきたことです。地方4市は過去10年ほど順調に上がってきましたが、札幌市や福岡市の再開発、それに若干遅れて進められてきた広島の再開発も一段落したこともあり、上昇率が鈍ってきました。
たとえば福岡市の住宅地は2023年が8.2％、2024年が9.5％だったのが、2025年は7.2％にスローダウンしています（図表2）。また札幌市の住宅地は、昨年から上昇率に急ブレーキがかかり、2023年の12.5％から2024年は3.6％、さらに2025年は1.4％となりました。ちなみに札幌市は、その周辺地区の上昇ペースも大きく落ちています。
そして第四は、リゾート地の上昇が顕著であることです。リゾート地といえば北海道のニセコ、長野県の白馬の地価が、インバウンド人気で大きく上昇したことが知られていますが、それに続く流れとして、北海道の住宅地の上昇率1位は富良野でした（図表3）。前年比変動率はプラス27.1％です。
リゾートおよびその周辺地域への注目は続く
それ以外にも、ここに取り上げた図表にはありませんが、軽井沢や那須といった日本人なら誰でも知っているような高級リゾート地のほか、千葉県の九十九里、福岡県の糸島、沖縄県の宮古島などマリーンリゾートが楽しめる地域、あるいはスノーリゾートとして、長野県の斑尾、新潟県の赤倉なども人気を集めており、地価の上昇につながっています。
この傾向はおそらく当分、止まらないのではないかと思われます。それもインバウンド需要というよりは、日本人から見て第二の軽井沢、第二の那須といったイメージを想起させるリゾート地が注目を集めているようです。これらの動きはもともとコロナ禍の時期に、富裕層の一部が二拠点生活、三拠点生活を求めて、大都市圏以外にセカンドハウスを求めた流れが広まってきた結果ではないかと見ています。
加えて最近は別荘のシェア、あるいはリゾート会員権など、より手軽に多拠点生活を楽しめる方法が増えてきていることも、リゾート地の地価上昇を引き起こしています。そして、こうした動きが地方4市ではなく、「その他地方」の地価上昇を引き起こしていると考えられるのです。
2025年の都道府県地価調査では、これまでなんとなく「地方のリゾートが注目されているようだ」といった半信半疑の予測が、地価というデータによって明確化されたともいえます。2026年、2027年も引き続き、地方リゾートへの資金流入、地価大幅上昇は続くと見ています。
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