カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2026/01/30 08:57
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2026年の不動産市況は金利の上昇と円安で警戒モードに
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2025年の不動産市況は、人手不足や原材料費高騰を背景にした建築費の上昇や、適地不足による新築マンションの供給不足などがありましたが、まずまず好調を維持しました。では、2026年の不動産市況はどのようになるか予想してみましょう。
高市政権の政策は不動産市況には逆風!?
結論からいえば、2026年の不動産市況については、やや警戒感を持って見ています。なぜなら、長期金利の上昇と円安という、2つの懸念材料があるからです。
まず長期金利ですが、高市政権が誕生して以降、その積極財政に対する懸念から、2025年11月には長期金利が1.8％の水準にまで上昇してきました。2025年の年初が1.1％前後だったことからすると、この11カ月間で0.7％上昇したことになります（図表1）。
長期金利の上昇は、収益不動産の動向に影響を及ぼします。
不動産の収益性を示す指標の一つに還元利回りがあります。これは、年間純収益（家賃収入から経費を差し引いたもの）を不動産価格で割ったもので、還元利回りが高いほど、その不動産の収益性が高いと判断できます。ただし個別性の強い不動産では、それぞれの適正な還元利回りを算出することは難しいため、目安として相場等を熟知しているプロの投資家が期待する還元利回り＝期待利回り（キャップレート）が用いられることが一般的です。
現在、東京都の城南地区の賃貸住宅の期待利回りは3％半ば前後です（図表2）。ここでは仮に3.5％としましょう。対して長期金利が1.8％だとすると、その引き算から求められるリスクプレミアムは1.7％になります。不動産はリスク商品なので、その分だけ長期金利に対してプレミアムが乗せられるのですが、それが1.7％というのは、まさに空前の低水準です。
本来、賃料が上がれば、年間純収益を物件価格で割って求められる還元利回りは上昇します。しかし現状は、賃料とともに物件価格も上昇しているため、還元利回りの上昇が抑制されている状況にあります。
では、この先の賃料はどうなるのかを考えると、そろそろ天井を打つ可能性が高まってきています。なぜなら、普通の給与所得者の家賃は、実質賃金によって決まるからです。その実質賃金が、10月まで9カ月連続でマイナスですから、早晩、家賃の引き上げは困難な局面を迎えるでしょう。そのなかで物件価格が上昇すれば、還元利回りは低下を余儀なくされます。
加えて、長期金利はこの先、さらに上昇するはずです。高市政権は18兆円超の補正予算を組んでいますし、30年物国債利回りは3.5％に達しているからです。
還元利回りが低下する一方で、長期金利が上昇すれば、不動産投資のリスクプレミアムはさらに低下していきます。そうなったとき、投資している資金の流れがどう変わるのかは非常に重要です。おそらく、これ以上の賃料引き上げは困難な地域、言い方を変えると、普通に家賃を払って住んでいる給与所得者が多い地域においては、不動産価格が下落するリスクが高まると見ています。
円安で建築コストがさらに上昇する懸念
次に円安の影響について考えてみましょう。2025年1月には1ドル＝158円台という円安水準があり、そこから139円台まで円高が進んだものの、徐々に円安圧力が強まり、特に高市政権が樹立されて以降、円安に弾みがつきました。このままだと1ドル＝160円が定着しそうな勢いです。
円安が続くと、海外からの輸入原材料費が上昇します。それに加えて、円の価値が下がってしまうので、外国人労働者の流入も落ちていくでしょう。現在、建設現場では数多くの外国人労働者が働いていますが、円安が続くと、外国人労働者が円建てで受け取った賃金を母国通貨に換算したときの手取り収入が目減りしてしまいます。その結果、日本で働くことのメリットが減り、日本の建設現場で労働者不足がさらに進んで、賃金の上昇につながる恐れが生じてきます。
このように、円安は輸入原材料と賃金の高騰を引き起こし、建設現場を直撃します。結果として、工事費全体が押し上げられ、新築マンションや新築戸建ての価格が上昇します。場合によっては、さらに新設住宅着工戸数が今後、減少していくことも考えられます。
もちろん、長期金利の上昇と円安はマーケットの要因なので、先の見通しについて不透明な点があることには、留意しておく必要があります。
シニア向けの好調など長期的なトレンドは継続
長期金利の上昇と円安の他にも、不動産市況にとってネガティブな要因があります。それは日本の不動産に対する外国人の購入規制が強化される可能性があることです。この規制強化が進めば、2026年から2027年にかけて、国内不動産全般に下落圧力が強まる恐れがあるので、そのゆくえにも注視しておく必要があるでしょう。
このように、2026年の不動産市況はややネガティブではあるのですが、好調が続くと予想されるマーケットが、シニアマーケットです。超高齢社会が進むというのは長期的なトレンドですから、お金と時間を持ち合わせているシニア層が、より快適に暮らしを楽しめる終の住処を求める動きは、これからも続くと思われます。したがって、シニアに優しい、シニアが暮らしやすいマンションなどはこれからも伸びていくでしょうし、一部の別荘などリゾート物件も堅調な推移が続くのではないかと予想されます。
----------------------------------------本日は以上となります。
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