カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2026/03/01 08:54
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
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金利上昇が不動産ビジネスに及ぼす影響とは？
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高市政権が誕生してから、長期金利（ここでは10年物国債の利回りを長期金利としています）が目に見えて上昇してきました。その動きが不動産ビジネスに及ぼす影響について考えてみましょう。
長く低金利が続いてきたが…
これまでの日本の金利をめぐる動きを振り返ると、2016年から始まった日銀のイールドカーブ・コントロールという施策（長短金利操作とも呼ばれ、長期金利と短期金利の誘導目標を操作し適切な水準に維持する施策）によって、長期金利は2022年まで0.25％を上限に抑えられていました。
しかし、この施策は徐々に修正され、段階的に金利の上限は引き上げられていき、2024年3月にはとうとう施策そのものが撤廃されました。
それによって長期金利は上昇し、2024年7月には1％を超え、2025年に入って1.1％の水準から上げ足を速め、2025年12月17日時点では2％近くでの推移となっています。
長期金利は固定金利型ローンに影響する
金利の上昇は、不動産市況に影響を及ぼします。なぜなら、個人が戸建やマンションを購入する際の資金調達コストを引き上げるからです。
住宅ローンは変動金利型と固定金利型に分かれ、また固定金利型のなかでも、全期間固定金利型と、固定金利期間選択型に分かれています。長期金利の上昇によって影響が懸念されるのは、固定金利型の住宅ローンです。
固定金利型住宅ローンは、長期金利の変動によって、新規で申し込む住宅購入者の適用利率が見直されるからです。
もちろん、すでに返済中の人であれば全期間固定金利なら返済が終了するまで、固定金利期間選択型であれば選択した期間が終了するまで、その間にどれだけ金利が上昇しても返済負担は重くなりません。
しかし新規で申し込む場合、長期金利が上昇する前に申し込んだ人に比べて返済負担が重くなるため、新規の住宅購入が抑制される恐れがあり、これが不動産価格の下落につながる可能性があります。
短期金利は変動金利型ローンに影響する
一方、変動金利型ローンについては、長期金利が上昇しても適用利率の見直しは行われず、短期金利を適用利率見直しの指標としていますが、こちらについても上昇傾向にあります。短期金利の指標は政策金利、つまり無担保コール翌日物金利になります。これまで日本においてはマイナス金利政策により、政策金利をマイナス、もしくは0％付近にする政策が取られてきました。それが2024年3月には0～0.10％程度に、さらに2025年1月には0.50％にその誘導目標を引き上げてきたのです。
短期金利が上昇すると、変動金利型住宅ローンで借り入れようと考えていた人たちは、今後の金利上昇リスクを懸念し、住宅購入を見送りがちになります。また、すでに変動金利型でローンを組んでいる人は、金利の見直しによって総返済額が増えることになります。金利が変動しても5年間は毎月の返済額が変わらない「5年ルール」や、大幅に金利が上昇した場合でも前回の返済額の1.25倍（125％）を上限とする「125％ルール」が存在しますが、総返済額が増えたり、月々の返済額が増えることは間違いありません。
現時点では、まだ短期金利が大幅に上昇する気配はありませんが、そう遠くない将来に短期金利の上昇が顕著になってくれば、変動金利型住宅ローンを組んでいる人たちのなかに返済難に陥る人が続出し、購入した家を売らなくてはならない人や、競売にかけられる物件が増えるかもしれません。
そうなると、買いたい人よりも、物件があまってしまう可能性も出てきて、不動産の需要需給の観点からしても、金利上昇は不動産市況にとってネガティブ要因になってしまいます。金利上昇は預金金利が上がるなど、悪いことばかりではありませんが、やはり注意して今後の推移を見守らなければならないでしょう。
----------------------------------------本日は以上となります。
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