カテゴリ：契約時の注意点 / 投稿日付：2026/09/14 08:52
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
マイホーム購入は、多くの方にとって人生で最も大きな買い物。
ワクワクする気持ちの反面、「契約」と聞くとちょっと不安になりますよね。
全20回にて、不動産売買における売買契約締結時の注意点の解説をしていきます。不動産購入の際はぜひ参考にしてください。
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違約金と契約解除のル－ル～買主が損をしないために
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不動産売買では、売買契約を結んだあとにやむを得ず契約を解除するケースもあります。
そんなときに知っておきたいのが、「違約金」や「契約解除のルール」。
知らないと数十万円〜百万円単位の損をしてしまうことも。
今回は、買主が損をしないために知っておくべき契約解除の仕組みと、違約金の基本ルールをわかりやすく解説します。
■ そもそも「違約金」って何？
不動産売買における「違約金」とは、契約後に買主・売主どちらかが一方的に契約を破った場合のペナルティです。
つまり、
◆売主の都合でキャンセルしたら → 売主が違約金を支払う
◆買主の都合でキャンセルしたら → 買主が違約金を支払う
という仕組み。
この「違約金の金額」は、契約書に明記されており、通常は売買代金の5〜20％程度に設定されることが多いです。
■ 「正当な理由」なら解除しても違約金はかからない？
ケースによりますが、例えば以下のような理由なら、違約金なしで解除できる可能性があります
- ・住宅ローン特約の条件を満たしたうえで審査否決となった場合
- ・契約時に説明されていなかった重大な不具合が発覚した場合（契約不適合）
- ・契約書に定められた「解除条件」が発生した場合（例：登記不可・境界問題など）
こうしたケースでは、「やむを得ない契約解除」と見なされ、違約金を回避できることがあります。
■ 買主側が注意すべき契約解除のタイミングと内容
◆手付解除（契約後すぐの解除）
契約時に支払う「手付金」には、契約を解除する権利も含まれています。
この制度を「手付解除」といい、次のようなルールがあります：
- ・買主は → 支払った手付金を放棄することで解除可能
- ・売主は → 手付金の倍額を支払うことで解除可能
※契約書に解除可能な「期限」が定められていることがほとんど（例：契約日から○日以内）
【ポイント】
手付解除は「違約ではない」ため、ペナルティではなく“契約上の取り決め”として解除できます。
◆違約解除（約束を守らなかった場合）
以下のような場合には「違約解除」となり、違約金が発生します
- ・買主が期日までに残代金を支払わなかった
- ・売主が物件を引き渡さなかった
- ・契約上の義務（登記や境界確認など）を履行しなかった
この場合、契約書で定められた違約金の支払いが求められます。
■ よくある買主側のリスク事例
- 「ローンが通らなかったけど、ローン特約の期限を過ぎていた」
→ 違約金を支払って契約解除となる
- 「家族が反対した」「気が変わった」などの個人的な理由
→ 手付解除や違約解除扱いに
- 「手付解除期限が過ぎてしまっていた」
→ 違約解除になり、違約金の支払いリスクがある
■ 契約解除の可能性があるときにすべきこと
- ・早めに仲介会社へ相談
→ 事情を共有すれば、特約の活用や交渉の余地が生まれるかもしれません。
- ・契約書をしっかり確認
→ 「手付解除の期限」「違約金の金額」「ローン特約の条件」などは要チェックです。
- ・証拠を残しておく
→ ローン審査結果やトラブルの記録は、契約解除の正当性を示す材料になります。
■ まとめ：「契約は慎重に、解除は冷静に」
不動産売買の契約は法的効力のある重要な取り決めです。
解除にはルールがあり、うっかり破ると大きな損失に繋がることも。
- ・契約書の内容をしっかり確認
- ・特約や解除条件を事前に理解
- ・解除の可能性が出てきたらすぐ相談
この3つを徹底することで、安心してマイホーム購入を進められます。
次回は「契約書に貼る「印紙税」って何？いくらかかるの？」をお届けします！
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本日は以上となります。
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