「2022年08月」の記事一覧(6件)
カテゴリ:失敗しない土地探しのコツ / 投稿日付:2024/06/17 09:00
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を購入する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産購入に向け、今のうちから不動産購入のノウハウを身につけてください。
土地探しを始めると、なかなか、良い土地にめぐり合えなかったり、土地にかかる予算についてよくわからず、いつの間にか、家を建てるための土地探しから、土地探しだけが目的となってしまうのです。その結果、家族が幸せになるための家づくりが出来なくなってしまうのです。
「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。是非参考にしてください。
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意外に知らない!?住宅購入時に必要な諸費用 資金計画
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これがよく言われる諸費用なんですが、土地に対しての諸費用はですね、不動産取得税とか、司法書士費用、登録免許税、印紙代、仲介手数料と言われるものがあります。
そして、建物にかかると言われる諸費用は、竣工検査料、確認申請料、給排水工事費などがございます。これは、家を作る会社によって多少違うのですが、ハウスメーカーでは、仮設工事費用などや、外構工事費、地盤改良費、地盤調査費などが、この諸費用にさらに含まれる場合もございます。
ここにまだ足りないのが、火災保険の費用や、住宅ローンを組む時の印紙代。後は、保証料というのもございますので、銀行に関わる諸費用も実は把握しておかないと、簡単に予算がオーバーになってしまいます。
また、火災保険というのは一括払いにしますと、35 年~40 年で30 万とか40 万とか、地震保険をかけると50 万なんて場合もあります。ただ、それが年払いにしますと数万円になったりします。
ですから、この諸費用のお話もしっかり聞いて、例えば「年払いにできますか?」と聞いてみてください。
また、保証料の話も、例えば2,000 万借り入れたら、一般的に銀行の他に保証会社に保証料を払わなければいけないんですが、それがだいたい2,000 万くらいですと、40 万から60 万くらいかかるのですが、これも銀行や保証会社によって変わってくるので、きちんとお話を聞いておいてみてください。
ただ、ひどい営業マンだと、そういうことも「住宅ローンに組み込みできます」と面倒くさいので、きちんとお話をしなかったりする営業マンも多いようです。
そうしますと、返済の利率が上がるんですが、そういうことを言わないで、「組み込み型があります」「年払いに出来ます」などと、そういう憶測で話をしてきますので注意をしましょう。
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本日は以上となります。
浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
これからマイホームの購入をお考えの方
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☎ 0120-947-454 (通話料無料)
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「予算の見落とし」=イメージと支払金額との差
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まず、この下にあるグラフを見て欲しいのですが、一般の消費者の方々が想像している「建物代金」と「土地代金」、どちらも2,000 万なら合わせて4,000 万と、普通は思いますよね?
実はそこに落とし穴があります。
実際には、「建物に対する諸費用」「土地に対する諸費用」、いわゆる「諸費用」と呼ばれているものがあるんです。これを大まかに見積もっていると大変な金額になってしまいます。
ここをなんとなくで考えていると、土地の購入時に、この諸費用に気づかず、建物を建てるときには、予算不足で後戻りもできないという一番多い失敗のパターンになってしまうのです。
ですから、費用は、具体的に把握しておかなければいけません。では、その見落としやすい諸費用について、次回から見てみましょう。
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土地探しで成功するために
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皆様は、土地と建物の費用がどのような内訳になっているか知っていますか?
実際に不動産の方でも「建築にかかる費用は、大体このくらいだよ」とか「土地にかかる費用は何パーセントくらい」とか、大まかに話をされる場合が多いようです。
でも、考えてみてくださいね。皆様は、一生に一度の高い買い物をするのですから、大体ではなく、土地と建物の費用の内訳がどうなっているかきちんと知っておくべきですよね?
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カテゴリ:失敗しない土地探しのコツ / 投稿日付:2024/05/27 09:10
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土地探しの失敗事例 その13 営業に誘導されて思うように進まない
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営業的に誘導されて、なかなか思うように進まない失敗事例がこのケースです。
ケース1
買主)そろそろ、マイホームを本気で購入しようと思っています。注文建築を建てるのが昔からの夢でしたから、どうにかこのエリアで土地を購入して、賃貸を脱出して、マイホームを建てようと決心しました。このエリアで●●●●万円くらいの土地は、ありませんでしょうか?
不動産業者)それならいい物件ありますよ。少々お待ち下さい。
この物件と、この物件ですが、いかがでしょうか?
買主)やっぱり実物を見てみないと~。
不動産業者)はい、それでは早速物件を見に行きましょう。
このような流れで物件案内へ進みます。
この不動産業者、実は手数料合計6%貰える物件をいくつか知っています。
在庫を抱えている売主の不動産業者は、売れなくて困っている物件は、手数料6%としました。営業力のあるこの会社であれば、在庫処分をしてくれるだろうと通常の手数料3%ではなく、6%出すというのです。
不動産業者)よしっ。このお客様をじっくりと誘導してゆこう。
凄腕の営業マンです。あの手この手の販売トークを駆使して、お客様を自ら売りたい物件に誘導するのです。これ、ほんとに良くあるケースです。案の定、3 週間後、そのような在庫処分売れ残り物件の6%出しの物件を購入してしまったといったケースです。
ケース2
買主)そろそろ、マイホームを本気で購入しようと思っています。注文建築を建てるのが昔からの夢でしたから、どうにかこのエリアで土地を購入して、賃貸を脱出して、マイホームを建てようと決心しました。このエリアで●●●●万円くらいの土地は、ありませんでしょうか?
不動産業者)それならいい物件ありますよ。少々お待ち下さい。
この物件と、この物件ですが、いかがでしょうか?
買主)やっぱり実物を見てみないと~。
不動産業者) はい、それでは早速物件を見に行きましょう。
このような流れで物件案内へ進みます。
この不動産業者、いくつかひも付きの建築業者をしています。キックバックの相場は、3%~5%。請負金額2000 万円であれば、60 万円~100 万円です。
不動産業者)よし。このお客様の建築のマインドを崩してゆこう。
案の定、8 週間後。そのようなひも付きの建築業者で建築するハメになったと言っています。
その分本来は、値引きが出来たはずなのに・・・
防衛ポイント 営業マンの誘導に要注意
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カテゴリ:失敗しない土地探しのコツ / 投稿日付:2024/05/20 09:27
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土地探しの失敗事例 その12 仲介手数料ゼロにつられて・・
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手数料ゼロにつられて・・・失敗事例の続きです。
自社で建築しなければ手数料は取られる。「エ~っ」と思いかもしれないが、ごく一般的です。
前回お話ししたように、売主物件、若しくは両手手数料のものしか紹介してもらえないので物件の量が少ない。それなのに、買主様は手数料ゼロにつられて、気付かないのです。
「不動産屋ってなんか儲けてそうだし、仲介手数料なんて、なんか横流しするお金でしょ。何もしなくて手数料商売だからそんなお金は払いたくない」
そのように感じている方の多くが、手数料ゼロにつられていくものです。
では、ここでは、仲介手数料の意味合いについてお話しさせていただきます。
仲介手数料とは、契約書・重要事項・価格交渉・近隣交渉・近隣聞込み・敷地調査・役所調査・承諾書・ローン代行・道路調査・瑕疵担保交渉・境界交渉、その他多くの交渉事や法的整備に使う労力に払う対価でございます。
買主様がこれから購入する不動産。これから、少なくとも数十年単位で住まう方々の方が多いはずです。
想像してみて下さい。
これから長く住まう、隣地の方に強く交渉できますでしょうか?
植木、雑木、ブロック、境界、電柱などなど、お隣さんひとつとっても、事前に話しておかなければならない物事は多く存在します。買主様は何かあったら言えばいいのです。手数料ゼロにつられて、何も言えないで終わるよりか・・・
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カテゴリ:業界ニュース / 投稿日付:2022/08/26 09:19
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新NEWSをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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最高裁判決 路線価評価を認めず!
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2022年4月19日、相続対策の一環で取得したマンションの路線価評価を認めないとする最高裁判決が下された。今後、「不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか?」という不安の声も上がっている。今回の最高裁判決をどう考えればよいのか。松木飯塚税理士法人の代表社員税理士・飯塚美幸氏に話を伺った。
問題の所在と今後注意すべき点とは?
不動産を利用した相続税対策は一般的だが…
現金などの金融資産の相続税評価額は、その金融資産の価値そのものになる。たとえば預貯金が5,000万円あり、かつ時価5,000万円の上場株式を所有していたとしたら、5,000万円プラス5,000万円の計1億円が相続税評価額=時価として相続税課税される。
ところが、金融資産ではなく、土地や建物などの不動産を所有している場合は、相続が生じたとき、その購入額ではなく、そのときの相続税評価額が時価となる。昨今では1億円で購入した不動産でも、それ以下の相続税評価額となる場合が一般的だ。
そのため、被相続人が高額な金融資産を保有している場合は、不動産を購入し、金融資産を減らして、相続税評価額を引き下げるということが、これまでよく行われてきた。
たとえば400㎡の土地を1億円で取得したとする。1㎡あたりの価格は25万円だ。路線価評価は一般的に公示価格の約80%に設定されるため、1㎡あたりの公示価格が25万円であるならば、路線価は20万円程度になる。この結果、400㎡の路線価は8,000万円になり、この時点で、相続財産評価額が2,000万円も圧縮されたことになる。
また建物については、固定資産税評価額が用いられるが、これは建築年数によって建物価格の30~70%が目安になるため、さらに圧縮効果が得られる。
これらの評価方法は、国税庁の「財産評価基本通達」に規定されており、相続税申告の際の財産評価は、この基本通達に沿って行われている。
ただ、相続税法22条によると、相続財産は「時価」で評価すると規定されているため、原理原則から
いえば、不動産については個別に税務署が不動産鑑定を行って評価しなければならない。しかし、すべての相続不動産を不動産鑑定していては、税務署の事務作業が著しく増え、また多額の費用がかかるため、業務に支障をきたす恐れがある。そこで、財産評価基本通達によって、路線価などを用いた画一的な相続財産評価額を時価とすると定めている。
最高裁が追徴課税を支持
今回、路線価評価が認められなかった事案は、相続人がこの財産評価基本通達にある路線価を用いて相続財産を評価し、相続財産の合計額が相続税の基礎控除を下回ったため、相続税をゼロ円と申告したところ、税当局がこれに「ノー」を突き付け、2億4,050万円の追徴課税処分を下した、というものだ。
相続人としては、「他の人と同様に、財産評価基本通達に基づいて相続税額を計算したにもかかわらず、なぜ自分のケースが国税当局から否認されるのか、それは評価における平等原則に反するのではないか」という観点から、追徴課税の処分取り消しを求めた。
この争いが一審、二審を経て、最高裁にまで進み、今回、判決が下された。結果は、税当局が主張する「不動産鑑定を行って出した評価は妥当」というものであり、最終的に相続人の主張は退けられた。
では、どうして相続人の主張は認められなかったのか。まず、事の経緯から見てみよう。
被相続人が94歳で亡くなったのは平成24(2012)年6月のこと。その3年5カ月前である平成21(2009)年1月に、被相続人は東京都杉並区にあるマンション1棟を、8億3,700万円で購入した。購入資金のうち6億3,000万円が信託銀行からの借り入れで、2億700万円が自己資金だった。
また、平成21年12月には神奈川県川崎市のマンション1棟も購入。こちらの購入金額は5億5,000万円で、うち3億7,800万円を信託銀行から、4,700万円を配偶者から借り入れ、これに1億2,500万円の自己資金を充当して購入した。
そして平成24年6月に被相続人が死亡。相続人は一般的な路線価を用いて、2つのマンションを評価して申告した。
申告した評価額は東京都内のマンションが2億円、神奈川県内のマンションが1億3,300万円で、合計3億3,300万円というものだった。
他の相続財産との合計から銀行からの借入金を差し引いて、最終的に相続税額をゼロ円として申告した。これは国税庁の「財産評価基本通達」に規定されているとおりの評価方法であり、世間一般の相続人も同じ評価方法で相続税を計算している。
その後、相続人に対する税務調査が行われた。そして税当局は、財産評価基本通達6項に基づき、不動産の評価額を見直すとした。この財産評価基本通達6項には、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する」とある。
2つのマンションの取得価格が合計で13億8,700万円。これに対して路線価評価額が3億3,300万円は「著しく不適当」というのが、税当局の判断だった。そこで、路線価による評価ではなく、不動産鑑定を行った結果の評価額である12億7,300万円で評価するべきとし、2億4,050万円の追徴課税の処分が下された。
当然、路線価で相続財産を評価するものと思っていた相続人としては納得がいかない。相続人側は追徴課税処分の取り消しを求めて裁判となり、地裁、高裁を経て、今回の最高裁判決が示され、相続人の敗訴が確定した。
あからさまな「節税対策」には注意が必要
さて、今回の最高裁判決によって、今後、不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか。この点については、税理士のみならず不動産関係者にとっても関心のあるところだろう。
松木飯塚税理士法人の代表社員税理士・飯塚美幸氏にこの点を確認したところ、いくつかの論点を指摘してくれた。
「第一の論点は、路線価と実勢価格との乖離がどこまでなら認められるのかということです。どの程度の差があれば国税当局が問題視するのか、という点が注目されましたが、最高裁は両者の価格の乖離は問題にしないと言いました。最高裁が問題にしたのは、他の納税者との間で不平等が生じるような租税負担軽減を行うのはダメだということです」(飯塚税理士)
今回の件では、信託銀行が被相続人に対して10億800万円の融資を実行している。信託銀行がこれだけの融資を行ったのは、被相続人が購入したマンションの担保価値を認めたからだが、これだけの融資を受けるのは、誰にでもできるものではない。
「もちろん、融資を受けて不動産を購入することのすべてが悪いというわけではありません。同程度の財産状況にある人が、一般的に行うものであれば問題にならないでしょう。しかし、この相続人の場合、川崎市のマンションを、被相続人が亡くなって相続が発生した平成24年6月の9カ月後、平成25年3月に5億1,500万円で売却し、申告した相続税評価額よりはるかに高い時価を露出させてしまいました。それも申告期限である平成25年4月の直前ですから、そもそも節税対策を主目的にした取得だったと受け止められたのでしょう」(同)
明らかな「相続税0 対策」だと話は別、ということだ。
「特に川崎のマンションについては、相続が発生して申告期限前に売却したことも問題でしたが、被相続人がこの物件を取得したのは、相続開始の2年6カ月前でした。相続税には3年以内ルールというのがあり、平成7年までは相続開始日からさかのぼって3年以内に取得した土地建物は、取得価額で評価する法律がありましたから、国税内部ではチェックがあるのかもしれませんね」(同)
さらにいえば、今回の相続対策に際して、2つのマンションに融資を行った信託銀行は、融資を実行する際の貸出稟議書等に「相続対策」と明記していたことも注目された。この融資目的が「相続対策」ではなく、「財産の有効活用目的」のためだったと明確に示されていれば、節税のための相続対策と見なされるリスクをある程度下げられたのかもしれない。
不動産を活用 した「相続対策」は否定されていない
こうした事情からすると、今回の最高裁判決では国税側が勝訴したものの、今後、不動産を活用した相続対策が封じ込められることになったとはいえなさそうだ。それは飯塚税理士も指摘しているように、最高裁が「路線価と実勢価格の乖離は問題にしない」ことを明らかにしたからだ。つまり路線価による相続財産の評価は間違っていない、ということになる。
しかし、節税対策であることが誰の目にも明らかなケースについては、税当局が路線価による評価を認めないこともあり得ることとなった。この点、どういう注意が必要なのか。
「節税目的ではないことを説明できるように、収益性を重視した優良物件に投資すること。相続直前の投資は節税対策だと疑われるリスクがあるので、対策を講じるのであれば、できるだけ早い時期に行うこと。そして、相続直後に相続不動産を売却することも避けたほうがよいでしょう」とのこと(同)。
今回の事案は極めて、まれなケースと考えられるが、相続税の節税を主目的とした相続対策については、路線価評価が認められなくなることもあるという前例ができたという点において、税理士や不動産関係者、金融関係者は、顧客アドバイスの際に一段と注意が必要になるだろう。
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次回もどうぞお楽しみに!
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