2025年07月の記事一覧｜｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

こんにちは、センチュリー２１浜松不動産販売のブログへようこそ！

新築建売住宅を購入したいと考えている方に、全48回にて初心者向けの基礎知識から、具体的な購入の流れ、注意点、購入後のことまでを解説していきます。ぜひ参考にしてください。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

共働き家庭向け！ペアローンと収入合算の違いとは？

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新築建売住宅を購入する際、共働き家庭ならではの住宅ローンの選択肢として「ペアローン」と「収入合算」があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解し、自分たちに合った方法を選びましょう。

1. ペアローンとは？

ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約する方法です。

特徴：

• ・夫婦それぞれがローン契約者となり、2本の住宅ローンを組む
• ・収入が別々に審査されるため、高額な借入が可能
• ・それぞれが住宅ローン控除を受けられる（※条件あり）

◆メリット

（1）借入可能額が増える（単独ローンよりも多く借りられる）

（2）住宅ローン控除を2人分適用できる（節税効果が大きい）

（3）団体信用生命保険（団信）もそれぞれ加入できる

◆デメリット

（1）契約・手続きが2倍（手数料も2倍）

（2）どちらかが仕事を辞めると返済負担が増える

（3）金利タイプが別々になることもあり、管理が複雑

2. 収入合算とは？

収入合算とは、夫婦の収入を合算して1本の住宅ローンを組む方法です。

特徴：

• ・夫婦の収入を合算して1人が主債務者として契約
• ・もう1人は連帯保証人 or 連帯債務者になる
• ・契約は1本なので、手続きがシンプル

◆メリット

（1）単独ローンよりも借入可能額が増える

（2）契約・手続きが1本なのでシンプル

（3）夫婦どちらかが仕事を辞めても影響が小さい（連帯保証人の場合）

◆デメリット

（1）住宅ローン控除を受けられるのは主債務者のみ（連帯債務者の場合は適用可）

（2）団信は主債務者のみ加入（収入合算者は適用されない）

（3）借入額の増加に上限がある（金融機関による）

3. ペアローンと収入合算の比較表

4. どちらを選ぶべき？

◆ペアローンが向いている人

• ・夫婦それぞれが安定した収入を持っている
• ・住宅ローン控除を最大限活用したい
• ・高額な住宅を購入したい

◆収入合算が向いている人

• ・1本のローンでシンプルに管理したい
• ・契約や手続きの負担を減らしたい
• ・片方の収入が不安定な場合

5. まとめ

（1）ペアローンは2人で契約し、借入額を増やしつつ住宅ローン控除を活用できるが、手続きが複雑

（2）収入合算は1本のローンでシンプルに借入できるが、住宅ローン控除や団信の適用範囲に制限あり

（3）夫婦の収入状況やライフプランを考慮して最適な方法を選ぶことが大切！

次回の記事では、「借入可能額と返済可能額の違いを理解しよう」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

新築住宅の購入後にかかる税金・維持費をシミュレーション！

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新築建売住宅を購入すると、ローンの返済だけでなく、税金や維持費もかかります。これらの費用を把握しておかないと、予想外の出費で家計を圧迫することになりかねません。

本記事では、新築住宅購入後にかかる税金・維持費の種類と、具体的なシミュレーションを紹介します。

1. 新築住宅購入後にかかる税金

（1）固定資産税

• ・不動産を所有している限り毎年支払う税金
• ・計算式：固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
• ・新築住宅（※一定の条件を満たす場合）は3年間（長期優良住宅は5年間）半額軽減

・例：評価額1,500万円の場合

• ・通常：1,500万円 × 1.4% ＝ 21万円／年
• ・軽減適用時（3年間）：10.5万円／年

（2）都市計画税

• ・市街化区域内の不動産に課税される税金
• ・計算式：固定資産税評価額 × 0.3%（上限）
• ・固定資産税と同様に、新築住宅は軽減措置あり

・例：評価額1,500万円の場合

• ・1,500万円 × 0.3% ＝ 4.5万円／年

（3）不動産取得税（購入時のみ）

• ・住宅を購入した際に1回だけかかる税金
• ・計算式：（固定資産税評価額 － 控除額）× 3%
• ・新築住宅は1,200万円の控除が適用可能

・例：評価額1,500万円の場合

• ・（1,500万円 － 1,200万円）× 3% ＝ 9万円（1回のみ）

2. 新築住宅の維持費

（1）火災保険・地震保険

• ・火災保険：年間3万円～5万円（補償内容による）
• ・地震保険：年間2万円～5万円（地域・構造による）
• ・一括払いの場合、数十万円の出費になることも

（2）修繕費（メンテナンス費用）

• ・外壁・屋根：10年～15年ごとに100万円～150万円
• ・設備（給湯器・エアコン）：10年ごとに数十万円
• ・水回り（キッチン・浴室）：15～20年ごとに50万円～100万円

（3）管理費（自治会費など）

• ・自治会費：年間5,000円～1万円程度
• ・ゴミ収集費用や街灯維持費が含まれることも

3. 維持費のシミュレーション（年間）

・モデルケース：新築戸建（評価額1,500万円）の場合

4. まとめ

（1）新築住宅購入後は、税金や維持費が発生することを忘れずに！

（2）固定資産税・都市計画税は新築特例を活用して軽減！

（3）火災保険・地震保険、修繕費なども計画的に準備を！

住宅ローンの返済に加え、これらの維持費も考慮しながら無理のない資金計画を立てましょう！

次回の記事では、「共働き家庭向け！ペアローンと収入合算の違いとは？」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

住宅ローン減税とは？お得に家を買うための制度を解説

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新築建売住宅を購入する際に、活用できるお得な制度の一つが「住宅ローン減税（住宅ローン控除）」です。この制度をうまく利用することで、住宅購入の負担を軽減できます。本記事では、住宅ローン減税の仕組みや適用条件、具体的な控除額について詳しく解説します。

1. 住宅ローン減税とは？

住宅ローン減税とは、住宅ローンの年末残高に応じて所得税や住民税が控除される制度です。

例えば、住宅ローンの年末残高が4,000万円あり、控除率が0.7%の場合、最大で年間28万円の税金が戻ってくることになります。

◆対象となる税金

• ・所得税（控除しきれない分は住民税からも一部控除）
• ・控除期間は最長13年間

2. 住宅ローン減税の適用条件

◆対象となる住宅

• ・新築・中古住宅の取得、または増改築
• ・床面積が50㎡以上
• ・合計所得が2,000万円以下（給与所得者の場合）
• ・住宅ローンの返済期間が10年以上
• ・自分が住むための住宅であること（投資用不動産は対象外）

◆2022年以降の改正で、環境性能が重視されるようになりました！

• ・長期優良住宅・低炭素住宅 → 控除率・控除額が優遇される
• ・省エネ基準を満たさない住宅 → 減税対象外となる場合も

3. 住宅ローン減税の控除額（2024年現在）

◆ポイント

• ・省エネ性能が高い住宅ほど、減税額が大きくなる！
• ・長期優良住宅・ZEH住宅の方が税制優遇を受けられる！

4. 住宅ローン減税の申請方法

◆給与所得者（会社員・公務員）の場合

・購入した翌年の確定申告で初回申請（税務署に申告書類を提出）

・翌年以降は、年末調整で自動適用

◆必要書類

• ・住宅ローンの年末残高証明書
• ・住民票の写し
• ・売買契約書・登記簿謄本
• ・確定申告書（初回のみ）

◆自営業者・フリーランスの場合

• ・毎年の確定申告で控除申請が必要

5. 住宅ローン減税を最大限活用するコツ

（1）ポイント1：省エネ住宅を選ぶ！

• ZEH住宅・長期優良住宅なら、より大きな控除を受けられる

（2）ポイント2：借入額を計画的に！

• ローン残高が多いほど控除額も増えるが、無理のない借入計画を立てることが重要

（3）ポイント3：収入と納税額をチェック！

• 控除は支払った税額の範囲内なので、所得税・住民税が少ない人は控除額も小さくなる

6. まとめ

（1）住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高の0.7%が最長13年間控除される制度！
（2）省エネ住宅を選ぶと、より大きな減税メリットを受けられる！

（3）確定申告を忘れずに行うことが重要！

この制度を上手に活用することで、新築建売住宅の購入コストを抑えることができます。住宅ローンを検討する際は、ぜひ活用してみてください！

次回の記事では、「新築住宅の購入後にかかる税金・維持費をシミュレーション！」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

変動金利と固定金利、どっちを選ぶべき？

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新築建売住宅を購入する際、多くの人が住宅ローンを利用します。その際に大きな選択肢となるのが「変動金利」と「固定金利」です。

どちらを選ぶべきかは、個々のライフプランやリスク許容度によって異なります。本記事では、それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説し、あなたに合った金利タイプを選ぶためのポイントを紹介します。

1. 変動金利と固定金利の違い

（1）変動金利とは？

• ・金利が定期的に見直される（通常は半年ごと）
• ・金利が低めに設定されている
• ・市場の金利変動によって返済額が変わる可能性がある

（2）固定金利とは？

• ・契約時の金利が完済まで（または一定期間）固定される
• ・金利は変動金利よりも高めに設定されている
• ・将来の金利変動の影響を受けないため、返済額が安定する

※固定期間選択型金利（例：固定10年型） という選択肢もあり、一定期間は固定、その後変動金利に移行するタイプもあります。

2. 変動金利のメリット・デメリット

◆メリット

• ・金利が低いため、返済総額を抑えられる可能性が高い
• ・短期間で繰り上げ返済をする場合、低金利の恩恵を受けやすい
• ・銀行によっては、優遇金利が適用されやすい

◆デメリット

• ・将来的に金利が上昇すると、返済額が増える可能性がある
• ・金利が上がると、家計の負担が増加するリスクがある
• ・計画的な返済がしにくい

・変動金利が向いている人

（1）返済期間が短い（例：10～15年以内）

（2）金利上昇のリスクを許容できる

（3）収入に余裕があり、金利が上昇しても対応できる

3. 固定金利のメリット・デメリット

◆メリット

• ・金利変動の影響を受けないため、安心して返済できる
• ・家計の計画が立てやすい
• ・将来的に金利が上昇した場合も、影響を受けずに済む

◆デメリット

• ・変動金利よりも金利が高めに設定されている
• ・短期間で完済する場合、総支払額が高くなりやすい
• ・低金利の恩恵を受けにくい

・固定金利が向いている人

（1）長期間（例：35年）のローンを組む

（2）将来の金利上昇が不安

（3）収入が一定で、安定した返済計画を立てたい

4. 変動金利 vs 固定金利、どっちを選ぶべき？

（1）低金利の今は変動金利が人気！ 現在、日本は超低金利時代が続いており、変動金利の方が金利が低くなっています。そのため、多くの人が変動金利を選んでいます。

（2）将来の金利上昇リスクを考慮しよう！ 今後、金利が上昇すると変動金利の返済額も増える可能性があるため、リスクを考慮することが重要です。

（3）おすすめの選び方

• ・短期間で返済するなら「変動金利」がおすすめ
• ・長期間ローンを組むなら「固定金利」も検討
• ・固定期間選択型（例：固定10年）という選択肢もアリ

（4）ポイント！ 金融機関によって金利の条件が異なるため、複数の銀行の金利を比較することが重要です。

5. まとめ

◆変動金利と固定金利の選び方のポイント

結論：どちらが正解というわけではなく、ライフプランやリスク許容度によって選ぶべき！

◆住宅ローンを選ぶ際のポイント

（1）まずは複数の銀行の金利を比較する

（2）自分のライフプランに合わせて金利タイプを選ぶ

（3）将来的な収入や支出を考えて無理のないローンを組む

住宅ローンは長期間にわたる契約となるため、慎重に検討することが大切です。しっかり情報を集めて、あなたにとって最適な金利タイプを選びましょう！

次回の記事では、「住宅ローン減税とは？お得に家を買うための制度を解説」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

住宅ローン審査に落ちる理由と通過するためのポイント

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新築建売住宅を購入するために、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。しかし、ローン審査に落ちてしまうと購入計画が大きく狂ってしまいます。そこで今回は、住宅ローン審査に落ちる主な理由と、審査を通過するためのポイントについて詳しく解説します。

1. 住宅ローン審査の流れ

住宅ローン審査は、大きく分けて「事前審査」と「本審査」の2段階があります。

（1）事前審査（仮審査）

• ・申込者の収入や信用情報を基に、融資可能かを判断
• ・事前審査通過後に物件探しを本格化

（2）本審査

• ・事前審査よりも厳格な審査
• ・物件の価値や本人の詳細な信用情報を確認

・事前審査に通っても、本審査で落ちるケースもあるため、慎重に準備しましょう。

2. 住宅ローン審査に落ちる主な理由

（1）年収や返済負担率の問題 住宅ローンには「返済負担率」という基準があります。

①返済負担率の目安

• ・年収400万円未満：25％以内
• ・年収400万円以上：35％以内

→ 基準を超えていると審査に通りにくい

（2）勤務形態や勤続年数の問題

• ・勤続年数が短い（1年未満だと厳しい）
• ・契約社員・派遣社員・自営業などの不安定な収入
• ・転職直後で収入が安定していない

（3）クレジットや借入状況の問題

• ・過去にローンやクレジットカードの延滞履歴がある
• ・他のローン（カーローン・カードローン・リボ払い）の残債が多い
• ・スマホ端末の分割払い滞納がある

（4）多重申込み 短期間に複数の金融機関に住宅ローンを申し込むと、「資金繰りに困っている」と判断され、審査が厳しくなることがあります。

（5）物件の評価が低い

• ・物件の担保評価額が低すぎると融資額が制限される
• ・再建築不可物件や法的に問題がある土地の場合、ローンが組めないことも

3. 住宅ローン審査を通過するためのポイント

（1）事前に自分の返済負担率をチェックする

• ・年収に対して無理のない借入額にする
• ・借入希望額を下げることで審査通過の可能性が高まる

（2）勤務年数をできるだけ長くする

• ・少なくとも1年以上勤務してから申し込む
• ・転職を考えている場合は、住宅ローン契約後にする

（3）クレジットヒストリーを整える

• ・過去に滞納がある場合、信用情報が回復するまで時間をおく
• ・クレジットカードやリボ払いの残債を減らしておく
• ・スマホの分割払いも忘れずにチェック

（4）住宅ローンの申し込みを分散する

• ・短期間で複数の金融機関に申し込むのは避ける
• ・事前審査は1～2社に絞って申し込む

（5）物件の評価が高いものを選ぶ

• ・担保価値が高いエリア・建物を選ぶ
• ・立地や建物の状態もチェック

4. まとめ

◆住宅ローン審査のポイント

• ・年収に対して無理のない返済計画を立てる
• ・勤務年数を1年以上確保し、安定した収入を持つ
• ・クレジットカードや借入の管理を徹底する
• ・申し込みは慎重に行い、多重申し込みを避ける
• ・担保価値の高い物件を選ぶ

住宅ローンの審査に落ちると、再申請時に不利になることもあります。しっかり準備をして、スムーズに審査を通過できるようにしましょう！

次回の記事では、「変動金利と固定金利、どっちを選ぶべき？」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

新築建売住宅の購入にかかる諸費用を徹底解説！

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新築建売住宅を購入する際、物件価格だけでなく「諸費用」も必要になります。諸費用を把握していないと、購入後の資金計画が崩れてしまうことも。本記事では、新築建売住宅の購入時に発生する諸費用の種類や目安について詳しく解説します。

1. 新築建売住宅の購入にかかる諸費用とは？

諸費用とは、物件価格以外に必要となる費用のことを指します。一般的に物件価格の5～10％が諸費用としてかかると言われています。

（1）諸費用の内訳

• ・住宅ローン関連費用
• ・登記費用
• ・税金関連費用
• ・火災保険・地震保険
• ・その他の諸費用

（2）次の章で、それぞれの費用の詳細を説明します。

2. 住宅ローン関連の費用

（1）住宅ローンを利用する場合にかかる主な費用

（2）ポイント

• 住宅ローンの種類によって手数料や保証料が変わるため、事前に確認しましょう。
• フラット35は保証料なしですが、事務手数料が高めです。

3. 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

（1）登記費用の主な内容

（2）ポイント

• 登記手続きは司法書士に依頼するため、報酬が発生します。
• 住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記が必要になります。

4. 税金関連の費用

（1）住宅購入時にかかる税金

（2）ポイント

• 新築住宅は不動産取得税の軽減措置があるため、実際の負担額は低めになります。
• 固定資産税は、購入後の維持費としても考慮しましょう。

5. 火災保険・地震保険の費用

（1）住宅ローンを利用する場合、火災保険は必須です。

（2）ポイント

• 建物の構造や所在地によって保険料が異なります。
• 地震保険は任意ですが、耐震性能の低い地域では加入を検討しましょう。

6. その他の諸費用

（1）引越しや家具購入などの費用も考慮しましょう。

（2）ポイント

• 引越し費用はシーズンによって変動するため、安い時期を狙うのも手です。
• カーテンやエアコンは新居のサイズに合わせて購入する必要があります。

7. まとめ

（1）諸費用の目安

• ・住宅ローン関連費用 → 事務手数料や保証料で数十万円
• ・登記費用 → 司法書士報酬含め10～20万円
• ・税金関連費用 → 不動産取得税・固定資産税で数万円～
• ・火災・地震保険 → 10万～40万円
• ・その他の費用 → 引越し・家具・カーテンなどで50万～

合計すると、物件価格の5～10％程度が必要になることが多いです。

（2）諸費用を抑えるコツ

• ・ローンの事務手数料や保証料が安い金融機関を選ぶ
• ・火災保険・地震保険は比較して安いプランを選ぶ
• ・引越しや家具購入費用を計画的に準備する

住宅購入は物件価格だけでなく、諸費用も含めた資金計画を立てることが大切です。しっかり準備をして、スムーズな住宅購入を目指しましょう！

次回の記事では、「住宅ローン審査に落ちる理由と通過するためのポイント」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

自己資金はいくら必要？頭金なしでも買える？

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新築建売住宅を購入する際、多くの人が気にするのが「自己資金はどのくらい必要なのか？」という点です。頭金なしでも住宅を購入できるのか、またどのような費用が必要なのかを詳しく解説します。

1. 自己資金とは？

自己資金とは、住宅購入の際に自己負担する現金のことを指します。一般的に以下の費用が含まれます。

（1）頭金：物件価格の一部を事前に支払うお金

（2）諸費用：住宅ローンの手数料や登記費用など

（3）引越し費用・家具購入費：新居に移るための費用

2. 頭金なしでも家は買える？

近年、「フルローン（頭金なし）」で住宅を購入することも可能です。しかし、頭金を用意することでメリットもあります。

（1）頭金なしのメリット・デメリット

メリット

• ・初期費用を抑えられる
• ・貯金が少なくても家を購入できる

デメリット

• ・借入額が増えるため、毎月の返済負担が大きくなる
• ・金利が高めに設定されることがある
• ・住宅ローン審査が厳しくなる可能性がある

（2）頭金を用意するメリット

• ・ローン総額を減らせる → 総支払額が少なくなる
• ・金利優遇が受けられる → 条件によって低金利が適用
• ・ローン審査に有利 → 借入額が少ないと審査に通りやすい

（3）一般的な目安

• ・理想的な頭金：物件価格の20％（例：3,000万円の家なら600万円）
• ・最低限の頭金：10％程度（例：3,000万円なら300万円）

3. 頭金以外に必要な諸費用

頭金とは別に、住宅購入時にはさまざまな諸費用が発生します。

（1）住宅ローン関連費用

• ・事務手数料・保証料（数十万円）
• ・団体信用生命保険（ローンによっては無料）

（2）登記費用

• ・登録免許税・司法書士報酬（数十万円）

（3）火災保険・地震保険

• ・住宅ローンを組む場合、加入が必須（数万円～数十万円）

（4）引越し・家具購入費

• ・引越し代（数万円～数十万円）
• ・カーテン・エアコンなどの購入費（数十万円）

・諸費用の合計目安：物件価格の5～10％（例：3,000万円なら150～300万円）

4. 自己資金なしで家を買う方法

（1）フルローンを利用する

• ・頭金0円で住宅ローンを組む
• ・金利がやや高めになる可能性あり

（2）諸費用ローンを活用する

• ・頭金だけでなく諸費用もローンで借りる
• ・一部金融機関で対応可能

（3）住宅ローン減税を活用する

• ・住宅ローン控除を利用し、税負担を軽減
• ・購入後の資金計画を立てやすくなる

5. まとめ

（1）自己資金のポイント

• ・頭金なしでも家は買えるが、ローン総額が増える
• ・頭金を用意すれば、金利優遇や審査の通りやすさが向上
• ・頭金以外にも諸費用がかかるため、トータルでの資金計画が重要

（2）おすすめの資金計画

• ・頭金20％以上 → 余裕のある返済計画を立てやすい
• ・頭金10％＋諸費用分の貯蓄 → バランスの取れた選択
• ・頭金なし（フルローン） → 将来の収入増が見込める場合に検討

住宅購入は人生の大きな決断です。しっかりと資金計画を立て、自分に合った方法で無理のない購入を目指しましょう。

次回の記事では、「新築建売住宅の購入にかかる諸費用を徹底解説！」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

住宅ローンの基本！初心者向けローンの選び方

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新築建売住宅を購入する際、多くの人が利用するのが「住宅ローン」です。しかし、住宅ローンにはさまざまな種類があり、金利や返済期間によって総支払額が大きく変わります。本記事では、住宅ローンの基本と初心者向けの選び方について解説します。

1. 住宅ローンの基本

（1）住宅ローンとは？

住宅ローンとは、自宅を購入するために金融機関から借りるお金のことです。毎月一定の額を返済し、利息を加えて支払う仕組みになっています。

（2）住宅ローンの主な特徴

• ・借入金額：物件価格の80～90％が一般的
• ・返済期間：最長35年（金融機関によって異なる）
• ・金利タイプ：固定金利・変動金利・固定金利期間選択型の3種類

2. 金利タイプの違い

（1）固定金利

• ・特徴：借入時の金利が返済終了まで変わらない
• ・メリット：返済額が一定なので安心
• ・デメリット：変動金利より金利が高め

（2）変動金利

• ・特徴：市場金利に応じて定期的に金利が変わる
• ・メリット：固定金利よりも金利が低め
• ・デメリット：将来的に金利が上がるリスクがある

（3）固定金利期間選択型

• ・特徴：一定期間（5年・10年など）固定金利、その後は変動金利か再固定を選択
• ・メリット：一定期間は返済額が安定
• ・デメリット：期間終了後に金利が上がる可能性がある

3. 住宅ローンを選ぶポイント

（1）自分に合った金利タイプを選ぶ

• ・安定した返済を希望 → 固定金利型
• ・低金利の恩恵を受けたい → 変動金利型
• ・最初の数年間だけ安定させたい → 固定金利期間選択型

（2）返済期間を決める

• ・短期間（20～25年）：利息の総額が少なくなるが、月々の負担は大きい
• ・長期間（30～35年）：月々の返済額は少なくなるが、支払総額は多くなる

（3）事前審査を受ける

• ・自分の年収に応じた借入可能額を把握する
• ・金融機関の審査基準に適合しているか確認
• ・事前審査を通過しておくと、購入時にスムーズに契約できる

（4）複数の金融機関を比較

• ・都市銀行・地方銀行：金利が低めで安定
• ・ネット銀行：金利が低いが手続きがオンライン中心
• ・フラット35（住宅金融支援機構）：固定金利で長期間安定した返済が可能

4. まとめ

（1）住宅ローンの基本ポイント

• ・住宅ローンは金利タイプによって支払い総額が変わる
• ・固定金利・変動金利・固定期間選択型の3種類がある
• ・自分のライフプランに合った金利タイプを選ぶことが重要

（2）ローン選びのコツ

• ・返済期間を慎重に決める（長期は総支払額が増える）
• ・事前審査を受けて借入可能額を確認
• ・複数の金融機関を比較して最適なローンを選ぶ

住宅ローン選びは、今後の生活に大きな影響を与えます。しっかりと比較・検討し、自分に最適なローンを選びましょう。

次回の記事では、「自己資金はいくら必要？頭金なしでも買える？」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【物件選び編】（13～24回）

隣家との距離は大丈夫？住み心地に影響するポイント

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新築建売住宅を購入する際に、意外と見落としがちなのが「隣家との距離」です。家と家の間が狭いと、日当たりや風通し、プライバシーに影響を与えることがあります。本記事では、隣家との距離が住み心地にどのように影響するのか、チェックすべきポイントを解説します。

1. 隣家との距離が住み心地に与える影響

（1）日当たり・採光

建売住宅では、土地の広さに限りがあるため、隣家との距離が狭くなりがちです。特に、南側に高い建物があると日当たりが悪くなる可能性があります。

◆チェックポイント

• ・朝・昼・夕方の時間帯に日当たりを確認する
• ・窓の位置が隣家と重なっていないか確認
• ・日差しを確保するために、吹き抜けや天窓があるかチェック

（2）風通し・換気

隣家との距離が近いと、風が通りにくくなり、換気がしづらくなることがあります。

◆チェックポイント

• ・窓を開けたときに風が抜けるか確認
• ・隣家との間に塀やフェンスがある場合、風通しへの影響を考慮
• ・2方向以上に開口部（窓・ドア）があるかチェック

（3）プライバシー

隣家と距離が近いと、お互いの生活音が聞こえやすくなったり、窓から室内が見えやすくなったりすることがあります。

◆チェックポイント

• ・隣家の窓と自宅の窓の位置が重なっていないか
• ・バルコニーや庭でのプライバシー確保の工夫があるか（目隠しフェンス・植栽など）
• ・防音対策が施されているか（ペアガラス・防音サッシなど）

2. 隣家との距離を確保するための工夫

（1）隣家との境界を意識する

• 敷地境界からどの程度距離があるか確認（1m以上が理想）
• 境界フェンスの高さや種類をチェック
• 建物のセットバック（道路からの距離）も確認

（2）窓の位置や大きさを工夫

• 隣家と向かい合う窓が大きすぎるとプライバシーが損なわれる
• 窓を高い位置に設置することで視線を遮る
• すりガラスやルーバーを活用して視線対策をする

（3）屋外スペースの配置を考える

• 庭や駐車場を隣家との緩衝地帯として活用
• 隣家側に生活空間（リビングや寝室）が集中しないように間取りを確認

3. まとめ

（1）隣家との距離が影響するポイント

• ・日当たり：隣家の建物の高さや窓の向きを確認
• ・風通し：窓を開けたときの風の流れをチェック
• ・プライバシー：視線や生活音の影響を考慮

（2）住み心地を向上させる工夫

• ・窓の位置や大きさを工夫する
• ・境界フェンスや植栽で視線対策をする
• ・隣家との間に駐車場や庭を配置する

建売住宅を選ぶ際には、間取りやデザインだけでなく、隣家との距離にも注意を払いましょう。実際に現地を訪れて、日当たりや風通し、プライバシーの確保ができるか確認することが大切です。

次回の記事では、「住宅ローンの基本！初心者向けローンの選び方」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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施行日から2年を経過した「宅地造成及び特定盛土等規制法」について

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2023年5月に施行された「宅地造成及び特定盛土等規制法」は、2年間の経過措置を終え、一部の地域を除き全国で本格運用が開始されました。危険な盛土等を全国一律で規制する本法は、もはや一部地域の課題ではありません。すべての不動産取引において、適切な調査と重要事項説明が不可欠です。

1．なぜ今、盛土規制法なのか？　─ 他人事ではない全国一律の規制へ ─

　2021年7月に静岡県熱海市で発生した大規模な土石流災害は、危険な盛土等が引き起こす甚大な被害を浮き彫りにしました。この災害を契機に、従来の「宅地造成等規制法」（以下、旧法）が抜本的に見直され、新たに「宅地造成及び特定盛土等規制法」（以下、盛土規制法）が制定されました。

　旧法では、指定された「宅地造成工事規制区域」が全国の国土の約10%にとどまり、規制のないエリアが多く存在するなど、安全上の課題を抱えていました。そこで盛土規制法では、これらの課題を克服するため、国の基本方針に基づき、都道府県が全国の土地を隙間なく規制区域に指定しました。具体的には、市街地や集落とその周辺など、盛土等が行われれば人家等に危害を及ぼすおそれが特に大きい区域を「宅地造成等工事規制区域」（盛土規制法10条）に、それ以外の区域を原則として「特定盛土等規制区域」（同法26条）として指定することになりました。これにより、日本全国の土地が、原則としていずれかの規制区域に含まれることになりました。

　これまで規制のなかった地域も例外なく、新たな規制が適用されます。不動産取引の現場においては、対象物件が「どちらの」規制区域に該当するのかを調査し、買主へ正確に説明することが、これまで以上に重要になったといえます。

2． ここが変わった！盛土規制法の重要ポイント

　盛土規制法は、旧法から規制対象の考え方が大きく変わりました。実務に関する主な変更点を図表1に整理しました。

　盛土規制法は旧法と比べて行為制限の対象が拡大されただけでなく、申請手続きの追加や許可後の検査・報告制度まで新設された点にも注意してください。つまり、宅地分譲など開発を業とする不動産会社の方は、旧法と比べて工期や費用負担が増える点に気をつける必要があります。仲介も同様に、もし買主が宅地造成や盛土等を予定している場合は、旧法より負担が増える点を告げてあげましょう。

　この表にあげた以外に最も重要な変更点は、規制区域が全国を隙間なくカバーしたことです。「自分のエリアは関係ない」という考えはもはや通用しません。すべての取引物件において、盛土規制法に基づく区域の確認と相手方への説明が必須業務となりました。

3．規制区域の確認

　取引対象物件が「宅地造成等工事規制区域」と「特定盛土等規制区域」のどちらに該当するのかを特定することは、必須の初動調査となります。調査漏れや誤認は、深刻なトラブルに発展しかねませんので、調査は確実に行いましょう。

　各都道府県や市区町村は、盛土規制法に基づく規制区域図（マップ）をウェブサイトで公表しており、全国ほぼ一律にどちらかの規制区域に指定されているため、自治体のウェブサイトで盛土規制法の「規制区域図」を確認する方法も考えられますが、不明な点は必ず行政の担当窓口に問い合わせてください。特に、区域の境界線上にあるなど、ウェブサイトだけでは判断に迷う場合もあり、そのようなときは必ず都道府県や市区町村の担当部署に直接問い合わせることが必要です。電話だけでなく、物件の地図を持参して窓口で直接確認することが、最も確実な方法です。

　また、盛土規制法に限った話ではありませんが、法令制限は必ず指定権者・許認可権者の担当部署で確認することが大切です。盛土規制法は都道府県のほか指定都市と中核市が許認可権者です。また、権限が委譲されている市や区もありますので、事前に電話等で問い合わせておくとよいでしょう。

4．重要事項説明書の記載方法と注意点

　規制区域を確認したら、当然のことながら宅地建物取引業法第35条に基づき重要事項として買主に説明する必要があります。原則として全国の土地はいずれかの区域に指定されているため、重要事項説明においては「どちらの区域に該当するか」を明記することが基本です。

　盛土規制法への移行後、重要事項説明書での記載漏れが多数見受けられます。その原因として、本規制が重要事項説明書の法令制限一覧表の中に埋もれてしまい、見落とされがちであることがあげられます。繰り返しになりますが、宅地建物として取引する物件は原則として必ずどちらかの区域に指定されていますので、記載漏れのないよう気をつけましょう（図表2）。

　また重要事項説明書には、盛土規制法45条1項の「造成宅地防災区域」の欄もあります。これまで解説した規制区域は、宅地建物取引業法施行令3条1項27号に基づく説明事項で、造成宅地防災区域内外の説明は、宅地建物取引業法施行規則16条の4の3に基づく説明事項です。このように根拠条文が異なっているため、全宅連の重要事項説明書では別の項目欄を設けています（図表3）。

　盛土規制法10条の宅地造成等工事規制区域内と同法26条の特定盛土等規制区域については図表2、同法45条１項の「造成宅地防災区域」内にあるときは、図表3の欄で説明しますので、間違えないよう気をつけてください。

5．届出・許可が必要となる工事とは？

　重要事項説明では、単に「宅地造成等工事規制区域です」、または「特定盛土等規制区域です」と告げるだけでは不十分です。買主から「具体的にどんな工事に許可や届出が必要なのか」と質問されるケースも想定されます。図表4に規制区域における行為制限と手続きをまとめていますので、許可や届出対象となる工事を把握しておきましょう。

　図表4はあくまで法の定める基準であり、都道府県等の条例によって、より厳しい基準が上乗せされている場合があります。必ず取引物件の所在する自治体の基準を確認するようにしてください。

6．基礎調査について

　盛土規制法の規制区域は今回で完結したわけではありません。おおむね5年に1度基礎調査が行われます（盛土規制法4条）。特定盛土等規制区域に指定されていたエリアが、宅地分譲などにより人口が増加したり、都市計画が変更されたりして、宅地造成等工事規制区域に変更されることも考えられます。基礎調査の結果は必ず公表されますので、不動産取引をする際は、定期的に確認しておきましょう。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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