2025年08月の記事一覧｜｜センチュリー21浜松不動産販売

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こんにちは、センチュリー２１浜松不動産販売のブログへようこそ！

新築建売住宅を購入したいと考えている方に、全48回にて初心者向けの基礎知識から、具体的な購入の流れ、注意点、購入後のことまでを解説していきます。ぜひ参考にしてください。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

住宅ローンの保証料・団信とは？必要な費用をチェック！

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住宅ローンを組む際に、「保証料」や「団体信用生命保険（団信）」といった費用が発生することをご存じですか？

住宅ローンの金利ばかりに注目しがちですが、これらの費用もトータルの支払い額に影響を与えます。本記事では、保証料と団信の仕組みや、かかる費用について詳しく解説します。

1. 住宅ローンの「保証料」とは？

保証料とは、ローンの返済が困難になったときに、保証会社が金融機関に代わって残債を支払うための費用です。

◆保証料の特徴

• ・銀行によって金額が異なる
• ・繰り上げ返済すると一部返金される場合がある
• ・住宅ローン控除の対象にはならない

◆保証料の支払い方法

1. ・一括前払い方式（ローン契約時に一括で支払う）
2. ・金利上乗せ方式（保証料を支払わずに、金利に0.2％程度上乗せ）

※一括前払い方式のほうがトータルコストが安くなる傾向があります。

2. 住宅ローンの「団体信用生命保険（団信）」とは？

団信とは、住宅ローン契約者が死亡・高度障害状態になった場合に、ローン残債を保険金で返済する保険のことです。

◆団信の特徴

• ほとんどの住宅ローンで加入が必須
• 金融機関によって無料のものと、有料オプション付きのものがある
• 一般的に保険料は金利に含まれる

◆団信の種類

1. ・一般団信（死亡・高度障害をカバー）
2. ・三大疾病保障付き団信（がん・急性心筋梗塞・脳卒中もカバー）
3. ・八大疾病保障付き団信（三大疾病＋糖尿病などの生活習慣病も対象）

※三大疾病や八大疾病保障付き団信は金利が上乗せされるが、手厚い保障を受けられます。

3. 保証料と団信の費用相場

※保証料や団信の費用は金融機関によって異なるため、事前に確認しましょう！

4. どちらを選ぶべき？

（1）保証料を抑えたいなら？ → 金利上乗せ方式より「一括前払い方式」の方がコストを抑えられる

（2）手厚い保障を受けたいなら？ → 三大疾病・八大疾病団信を検討

（3）団信を節約したいなら？ → フラット35（団信なしプランが選べる）

5. まとめ

（1）保証料は「前払い方式」か「金利上乗せ方式」を選択できる

（2）団信は無料のものもあるが、手厚い保障を求めるなら金利上乗せが必要

（3）住宅ローンを比較する際は、金利だけでなく保証料や団信の費用も考慮することが大切

次回の記事では、「新築建売住宅の契約から引き渡しまでの流れを解説」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

フラット35は本当にお得？民間ローンとの比較

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住宅ローンを検討する際に「フラット35」という選択肢を耳にしたことがある方も多いでしょう。フラット35は長期固定金利の住宅ローンとして人気がありますが、民間の住宅ローンとどちらが本当にお得なのでしょうか？

本記事では、フラット35と民間ローンを比較し、それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説します。

1. フラット35とは？

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローン。

特徴

• ・固定金利：借入時の金利が完済まで変わらない
• ・保証料・繰り上げ返済手数料なし
• ・審査基準が比較的緩やか（雇用形態の影響が少ない）
• ・借入可能額は最大8,000万円（購入価格の9割以下）

利用条件

• ・住宅がフラット35の技術基準を満たしていること
• ・本人または家族が居住すること
• ・返済期間は15年以上（完済時年齢80歳以下）

2. 民間住宅ローンとは？

民間住宅ローンとは、銀行や信用金庫などが提供する住宅ローン。

特徴

• ・固定金利・変動金利を選択できる
• ・金利が低め（特に変動金利）
• ・金融機関ごとに審査基準が異なる
• ・保証料や手数料が発生する場合がある

主な種類

• ・変動金利型：市場金利に応じて金利が変動
• ・固定期間選択型：一定期間（例：10年）固定後、変動または再固定を選択
• ・全期間固定型：借入時の金利が完済まで固定（フラット35と似ている）

3. フラット35と民間ローンの比較

4. フラット35がおすすめの人

（1）将来の金利上昇が不安な人

（2）固定金利で安心して返済したい人

（3）転職歴が多い、または自営業・フリーランスの人（審査が比較的緩い）

（4）保証料や繰り上げ返済手数料を払いたくない人

5. 民間ローンがおすすめの人

（1）低金利のメリットを受けたい人（特に変動金利）

（2）短期間で繰り上げ返済する予定がある人

（3）勤務先や年収などの属性が良く、審査に通りやすい人

（4）借入時の金利水準が低い場合に固定期間選択型を利用したい人

6. まとめ

（1）フラット35は金利が固定される安心感があるが、金利はやや高め

（2）民間ローンは金利が低いが、変動リスクがある

（3）将来のライフプランに合わせて、どちらが適しているか検討することが大切

次回の記事では、「住宅ローンの保証料・団信とは？必要な費用をチェック！」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

繰り上げ返済はしたほうがいい？メリット・デメリットを解説

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新築建売住宅を購入し、住宅ローンを組んだ後に考えることのひとつが「繰り上げ返済」です。ローンの負担を軽くするために積極的に行うべきなのか、それとも手元資金を残したほうがよいのか悩む方も多いでしょう。

この記事では、繰り上げ返済のメリット・デメリットを詳しく解説し、自分にとって最適な選択ができるようにサポートします。

1. 繰り上げ返済とは？

　繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を支払うことで、住宅ローンの元本を減らすこと。

◆繰り上げ返済の種類

1. ・期間短縮型 → 返済期間を短くする方法
2. ・返済額軽減型 → 月々の返済額を減らす方法

　どちらの方法も利息負担を減らす効果がありますが、目的によって選択肢が異なります。

2. 繰り上げ返済のメリット

（1）支払う利息を減らせる

• 　住宅ローンの金利は借入期間が長いほど多く支払うことになります。
• 　繰り上げ返済をすることで、元本が減り、その分の利息負担が軽減されます。

（2）完済時期を早められる（期間短縮型）

• 　繰り上げ返済を行うことで、ローンの期間を短縮できます。
• 　例えば35年ローンを30年で完済できれば、将来の返済負担が減ります。

（3）毎月の負担を軽くできる（返済額軽減型）

• 　繰り上げ返済によって月々の返済額が減れば、家計の負担が軽くなります。
• 　子どもの教育費や老後資金の確保にもつながります。

（4）心理的な安心感

• 　借金が減ることで精神的な負担が減り、将来の不安が少なくなります。

3. 繰り上げ返済のデメリット

（1）手元資金が減る

• 　繰り上げ返済をすると、預貯金が減るため、急な出費に対応しづらくなるリスクがあります。

（2）住宅ローン控除の恩恵が減る

• 　住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の1％が所得税から控除される制度です。
• 　繰り上げ返済でローン残高を減らすと、控除額が減る可能性があります。

（3）資産運用の方が有利な場合も

• 　低金利の住宅ローンを利用している場合、繰り上げ返済よりも投資に回したほうが効率的な資産形成につながることもあります。

4. どんな人が繰り上げ返済すべき？

◆繰り上げ返済が向いている人

• ・毎月の家計に余裕があり、手元資金が十分ある
• ・住宅ローン控除が適用されなくなる期間が近い（11年目以降など）
• ・低リスクで確実に利息負担を減らしたい

◆繰り上げ返済を急がない方がよい人

• ・貯蓄が少なく、急な出費に対応できる余裕がない
• ・住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けたい
• ・資産運用の方が有利と考えている

5. まとめ

（1）繰り上げ返済は利息負担を軽減できるが、手元資金が減るリスクもある

（2）住宅ローン控除や資産運用の観点も考慮しながら判断することが大切

（3）家計の状況やライフプランを踏まえて、適切なタイミングで実施するのがベスト！

次回の記事では、「フラット35は本当にお得？民間ローンとの比較」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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【住宅ローン・資金計画編】（25～36回）

借入可能額と返済可能額の違いを理解しよう

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新築建売住宅を購入する際、住宅ローンの「借入可能額」と「返済可能額」を混同してしまう方が少なくありません。金融機関が提示する「借入可能額」だけを基準にしてしまうと、後々の生活が苦しくなることも。

この記事では、それぞれの違いをしっかり理解し、自分に合った無理のない資金計画を立てる方法を解説します。

1. 「借入可能額」とは？

借入可能額とは、金融機関が貸してくれる最大限の金額のこと。

◆計算方法：

• ・年収 × 返済負担率（銀行の基準）
• ・金融機関ごとに基準が異なるが、一般的には年収の25％～35％が目安
• ・借入可能額が高くても、無理なく返済できるとは限らない

（例）：年収500万円の場合（返済負担率35％）

• ・500万円 × 35％ ＝ 175万円（年間返済額）
• ・月々のローン返済額：175万円 ÷ 12か月 ＝ 約14.6万円
• ・この計算をもとに、銀行は約5,000万円の借入を可能と判断

※注意点 銀行の審査では、日々の生活費や他のローンは考慮されません。 借入可能額の上限いっぱいに借りると、実際の家計が苦しくなるリスクがあります。

2. 「返済可能額」とは？

返済可能額とは、生活に余裕を持ちながら無理なく返済できる金額のこと。

◆計算方法：

• ・月々の支出をもとに、住宅ローンに回せる金額を算出
• ・目安は「手取り収入の25％以下」が理想
• ・教育費や老後資金も考慮することが重要

（例）：年収500万円（手取り400万円）の場合

• ・月々の手取り：約33万円
• ・住宅ローンに充てられる理想の額（25％）：8.3万円以下
• ・月8.3万円の返済で借りられるローンは約2,800万円（35年ローン、金利1.5％の場合）

※注意点 借入可能額は5,000万円でも、返済可能額に基づいた借入額は2,800万円。 借りすぎると、生活費や貯蓄に余裕がなくなる可能性があります。

3. 借入可能額と返済可能額の違い

4. 住宅ローンを組む際のポイント

（1）借入可能額ではなく、返済可能額を基準にする！

（2）将来のライフプランを考慮して、余裕のある返済計画を立てる！

（3）ボーナス払いはできるだけ頼らない！（景気の変動で減る可能性があるため）

（4）金利上昇リスクも考慮する！（変動金利の場合）

5. まとめ

（1）借入可能額＝銀行が貸してくれる金額、返済可能額＝自分が無理なく返せる金額

（2）借入可能額に頼りすぎず、実際の家計をもとに慎重に判断！

（3）「借りられる額」ではなく「返せる額」を基準に住宅ローンを決める！

次回の記事では、「繰り上げ返済はしたほうがいい？メリット・デメリットを解説」について詳しく解説します！

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本日は以上となります。

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◆種別：中古戸建

◆所在：浜松市中央区和合町220-1531

◆金額：1,599万円

◆土地：159.89㎡

◆建物：110.96㎡ 

◆間取り：4LDK 

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◆種別：新築一戸建

◆所在：袋井市上山梨３丁目2-28

◆金額：2,950万円

◆土地：168.54㎡

◆建物：106.82㎡ 

◆間取り：5LDK 

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◆種別：新築一戸建

◆所在：浜松市中央区三方原町1734-6

◆金額：2,480万円

◆土地：125.29㎡

◆建物：102.67㎡ 

◆間取り：4LDK 

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◆種別：中古戸建

◆所在：浜松市中央区笠井町30-7

◆金額：2,299万円

◆土地：160.7㎡

◆建物：98.53㎡ 

◆間取り：4LDK 

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◆種別：新築一戸建

◆所在：磐田市岩井1910-4

◆金額：2,990万円

◆土地：248.78㎡

◆建物：98.82㎡ 

◆間取り：4LDK 

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◆種別：新築一戸建

◆所在：浜松市中央区新橋町942-1

◆金額：2,980万円

◆土地：242.67㎡

◆建物：96.05㎡ 

◆間取り：4LDK 

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