2023年05月の記事一覧｜｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

「住まいの購入」は、一生のうちにそう何度もあるものではありません。それだけに、できるだけ条件が良く、みなさんが納得のゆく物件を購入したいものです。そのためには、専門の知識を持った「信頼できるパートナー選び」は大切な第一歩であると言えます。センチュリー21のスタッフは、常にお客様の気持ちになって、心のこもったお手伝いをさせていただきたいと思っています。

『住宅ローンの基礎知識』として全11回に渡り住宅ローンを選ぶ際に知っておきたい情報をご案内します。

住宅購入の検討時から考えておきたいこと、実際に借りる時に必要な物など、11の項目に分けてわかりやすく説明しています。 ぜひ住宅ローンを選ぶ際に参考にしてください。

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住宅ローンの融資可能額

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住宅ローンの融資可能額とは？

住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。大きく分けて融資限度額は、物件による制限（担保価値）と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。

＜物件による制限＞

民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8～9割程度となっています。ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200～300％まで融資可能なローンもあります。また、建物の規模、エリアによっても融資上限額が異なります。

まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。

＜収入による制限＞

収入による制限は、民間金融機関では下表のようになっています（金融機関によって異なります）。収入による制限を広げる方法として、配偶者や親、子など同居予定の家族との収入合算があります。

収入による制限（民間金融機関の例）

注：返済負担率＝年間返済額合計÷税込み年収

融資可能額を試算してみよう

実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。

例）Aさんの場合

税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定。

・物件による制限        購入金額の8割  4000万円×80％＝3200万円

・年収による制限        年間返済額      700万円×40％＝280万円

年間返済額から融資可能額を計算するには、

毎月返済額　÷　借入金100万円あたりの毎月返済額　×100万円

で試算します。 たとえば、金利3％、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、Aさんの場合

（280万円÷12）÷4,216円　×100万円　＝約5534万円

となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。

※金融機関によって異なります。詳しくはセンチュリー21のスタッフまでおたずねください。

金利と返済期間によっても融資可能額はかわる

融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。

Aさんの場合、（元利均等返済）

・金利3％の場合

返済期間20年だと 約4207万円

返済期間30年だと 約5534万円

返済期間35年だと 約6063万円

・返済期間30年の場合

金利2％だと 約6313万円

金利3％だと 約5534万円

金利4％だと 約4887万円

融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。

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本日は以上となります。

浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー２１浜松不動産販売へご相談ください。

これからマイホームの購入をお考えの方

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分譲マンションをお探しの方

中古住宅の購入を検討されている方

新築建売の購入をお考えの方

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資金計画からお引渡しまで、豊富な情報と経験を持ったセンチュリー２１浜松不動産販売のスタッフが、お客様の様々なご要望に沿ったアドバイスをいたします。

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

お問い合わせフォーム　からでも承っております。

浜松市や周辺エリアで、不動産の購入をご検討中の皆様、センチュリー２１浜松不動産販売にお気軽にお問い合わせください。

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頭金とローンのバランス

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住宅購入までに、どのくらいの貯蓄が必要？

住宅購入に際しては、物件価格以外に、ローン手続き、登記などに諸費用がかかります。この諸費用は自己資金として貯めたものから出すことになるので、例えば3,000万円の中古マンションを購入する場合に、諸費用が180万円、頭金を2割用意しようという場合には、780万円の自己資金が必要になるというわけです。 また、住宅を購入後に貯蓄が全くない状況になってしまうのも危険です。

緊急予備資金として、生活費の3～6ヶ月分は手元に残しておきましょう。1ヶ月の生活費が20万円で3ヶ月分を見ておくとすると、上記の例では住宅購入までに840万円の準備が必要ということになります。

※金融機関によっては頭金ゼロ（=100%ローン）でもOKというローン、諸費用ローンもございます。詳しくはセンチュリー21のスタッフにおたずねください。

頭金がいくらかで、総返済額も変わる

物件価格が3,000万円のマンションであっても、住宅ローンを利用すれば利息の支払もあり、総額3,000万円で買えるわけではありません。そして、頭金をどのくらい出せるのかで、取得に要する総額が違ってくるので、将来の貯蓄額にも影響を与えることになります。

＜例＞購入価格／3,000万円　返済期間／30年　金利3.0％

ボーナス払いなし

借入できる金額を決める

いくら借入するのかを考える際は、金融機関が貸してくれる金額ではなく、自分自身が最後まで返済することができる金額と考えましょう。返済できる額が借入できる金額です。

1.将来のライフプランも考えた上で、毎月返済することができる金額を無理のない範囲で決める

2.老後の生活に影響を及ぼさない年数で、返済期間を決める

3.どの金利のタイプの商品を利用するのかを決める

例えば、毎月返済できる額が12万円、定年までの期間が25年、金利が3％のローンなら、借入できる額は約2,500万円になります。金利が1.5％のローンなら約3,000万円の借入れも可能ですが、金利が低い変動金利や特約期間が短い固定金利選択型を利用する場合には、将来金利が上昇し、返済額が増える可能性も考えて、余裕を持った返済額にしておくことが重要です。

頭金とローンのバランスは？

今の時点で購入するのであれば、

借入できる金額＋貯蓄から出せる頭金＝購入予算

となります。

数年後に購入予定で、希望予算がある場合には、

希望予算－借入できる金額＝準備が必要な頭金

ということになります。

とは言え、頭金が多く借入金が少ないほど、将来のリスクを抑えることができますので、少しでも多く頭金を準備するよう心がけましょう。

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毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産購入に向け、今のうちから不動産購入のノウハウを身につけてください。

マイホーム購入をお考えの時、「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない…」

「お金の事が心配だ…」「どの位の家が買えるのか？」「買い時は今なのか？」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。是非参考にしてください。

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あなたに知ってほしいこと！

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やっぱり、家を買う一番のタイミングは、「あなたがマイホームを欲しいと思った時」なのです。

その時に一番お得な買い方をすることが賢いお客様だと思いますが、賢いお客様になるために、現在（いま）のお買い得なタイミングで皆さんのマイホームにかかる費用、つまり住宅ローンがどれくらいの費用なのかを知っておくことも悪くないと思いますので、気軽に相談してくださいね。

『賢いお客様の家の買い方』今回が最後になります。

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まとめ 今がお買い得な理由

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ニュースでは物価上昇や金利動向が話題になりますが、そんな今だからこそ住宅市場は“選ぶ側が主導権を持ちやすい”状況です。購入希望者が慎重になる分、売主様も価格や条件面で柔軟に対応する傾向があり、じっくり比較・検討できる環境が整っています。

また、住宅ローンは金融機関ごとの競争が続いており、商品内容や金利タイプを見極めることで有利な条件を選べる可能性もあります。焦って動く人が少ない今こそ、冷静に情報収集し、自分に合った物件を見つけやすいタイミングといえるでしょう。

たとえば浜松市のようなエリアでは、立地と価格のバランスが取れた物件も多く、将来を見据えた堅実な選択が可能です。

市場が落ち着いている今は、“勢い”ではなく“戦略”で選べる時期。将来の安心を考えるなら、今は十分に「検討する価値のあるタイミング」です。

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賢いお客様は、今だから住宅を検討する！！

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「賢いお客様は、今だから住宅を検討する！！」

物価上昇、金利動向のニュース、先行き不透明な経済――そんな時代だからこそ、実は“動く人”がいます。2026年の今、住宅購入は「勢い」ではなく「戦略」で考える時代です。

景気が不安定なときは、市場全体が慎重になります。その結果、価格交渉がしやすくなったり、売主様が条件面で柔軟になるケースも増えます。住宅ローンも、金融機関ごとの競争が進み、商品選び次第で有利な条件を引き出せる可能性があります。

特に地方都市では、将来の資産価値や生活利便性を見極めながら選ぶことが重要です。たとえば浜松市のように、生活環境と価格バランスの良いエリアでは、冷静な判断が将来の安心につながります。

不況だから「やめる」のではなく、不況だからこそ「選べる」。情報を集め、比較し、納得して決断する――それが今年風の賢い住宅購入スタイルです。

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消費税で住宅価格は上がる？

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消費税が10％に上がりましたが、一応お話しておきます。

新型コロナウイルスの影響で経済に大きなダメージがあることはご存じかと思います。

今後、経済対策に国の財政を多額に投入することは安易に想像できることでしょう。

所得税や住民税の増税、もしかしたら消費税増税という選択肢もあるかもしれません。

消費税が上がった影響を具体的に考えると、建物2,000 万円の場合、消費税2％アップで40 万円変わってきますし、（5％アップして）15％になった場合は、100 万円の差が出てきます。

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今後の住宅価格は？

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今後の住宅価格の見通し

近年の住宅価格は全国的に上昇傾向が続いており、今後の動向について多くの人が関心を寄せています。背景には複数の要因が絡み合っており、単純に「上がる」「下がる」と断定することは難しいものの、現時点での主要な要素を整理すると全体像が見えてきます。

まず、住宅価格を押し上げる大きな要因として、建築工事費の高騰が挙げられます。原材料費や人件費の上昇が続いているため、新築住宅の供給コストが高くなっており、その影響が販売価格にも反映されています。また、良い立地の土地は供給が限られているため、人気エリアでは土地価格自体が高止まりしており、これが住宅価格全体の底上げにつながっているのが現状です。

一方で、住宅ローン金利の動向も価格の見通しに大きく影響します。ここ数年は金融政策の変化を背景に金利が上昇傾向にあり、借入負担が重くなることで購入希望者の購買力に影響を与えています。金利上昇が続く場合、総支払額の増加を懸念して購入を見送る層が増える可能性があり、需要側の抑制要因として働き得ます。

また、人口動態の変化も住宅市場に影響を与えます。日本の総人口は減少傾向にあり、特に地方圏では人口減少や高齢化が進んでいる地域も多くあります。こうした地域では住宅需要そのものが縮小する可能性があり、将来的な価格下落圧力になることも考えられます。ただし、都市圏では人口集中が続いており、特に大都市近郊の人気エリアでは依然として需要が強い状況です。

需要と供給のバランスを見ると、新築住宅の供給量は過去の水準と比べてやや減少傾向にあります。これは建築コストの上昇や職人不足、規制強化による工期の長期化が要因です。供給が需要に追いつかないケースでは、価格が高止まりする傾向があります。そのため、地域ごとの需給バランスの違いが住宅価格の動向にも差を生んでいます。

もう一つ無視できないのが投資需要です。不動産は資産としての魅力が高く、特に低金利環境下では投資対象としての人気が高まりました。住宅価格が上昇するという期待が投資行動を促し、これが価格上昇に拍車をかける一因となることもあります。ただし、金融環境が変われば投資動向も変化するため、将来的な価格動向を読む際には金融市場の動きも注視する必要があります。

このように、住宅価格の今後を予測するには複数の要素を総合的に見ることが重要です。建築費や金利、人口動態、地域ごとの需要と供給、投資動向などが絡み合い、地域や物件の種類によって価格の動きが異なります。したがって、住宅購入を検討する際は、最新の市場データを確認し、専門家の意見を参考にしながら慎重に判断することが重要です。また、総支払額や将来の資産価値も視野に入れた長期的な視点での計画が求められます。

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本日は以上となります。

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 毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。

地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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令和6年から改正される生前贈与に関する相続税のポイントを解説

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相続税対策の大きな柱である生前贈与に関して、令和5年度税制改正において2つの大きな改正が実施されることとなった。1つ目は、暦年贈与に対する相続税課税の強化、2つ目は相続時精算課税の利便性と節税効果の向上である。この2つの改正は、いずれも令和6年1月1日以後に贈与により取得する財産に係る相続税または贈与税について適用される。

暦年贈与に対する相続税課税の強化

　現行の制度では、故人の死亡前3年以内に受けた贈与財産については、相続税の申告の際にあらためて相続税の課税価格に加算した上で相続税の計算をすることとされている。これは、駆け込み贈与による節税を抑えるためのものだ。

　たとえば、毎年100万円ずつ子供に贈与していたとすると、3年以内の贈与の合計額が300万円であったならば、その300万円を相続税の計算にあらためて組み込まなければならない。

　今回の税制改正では、この加算の対象期間が従来の3年以内から7年以内へと大幅に延長されることになった。

　ただし、今回の改正で延長されることとなった相続開始前3年超7年以内の4年間に受けた贈与については、新たに100万円の控除枠が設けられ、100万円を控除したのちに相続税の課税価格に加算する。

　以上を踏まえると、仮に毎年100万円の暦年贈与を実施しており7年間の合計額が700万円であれば、相続税計算の際の加算額は700万円から100万円を控除した600万円となる。従来であれば贈与の加算額は300万円で済んでいたわけなので、贈与額の加算が一気に増えることになる。

　暦年贈与の相続税加算の注意点を、いくつかあげておきたい。

　まず、延長期間である4年間を通じた贈与額の合計が100万円以下であれば、控除枠以下となるので結果的に贈与額加算の対象とはならない。ただし、現行の加算対象期間でもある相続開始前3年以内の贈与には、このような控除枠は設けられていないので、たとえば相続開始前3年以内に80万円の贈与を受けていたが、贈与税の基礎控除額以下だったので贈与税の申告をしていなかったという場合であっても、相続税の計算の際には加算対象としなければならない。

　次に、相続税の課税価格に加算される贈与財産の評価額は、相続時の価格ではなく、贈与時の価格とされる。たとえば、贈与時に500万円であった贈与財産の価格が、相続時には800万円に跳ね上がっていたとしても、贈与時の価格である500万円が加算額となる。

　最後に、過去に贈与を受けた者が、被相続人の死亡に伴う相続・遺贈により財産を取得していないのであれば、その受けた贈与額を相続財産に加算する必要はない。したがって過去に贈与を受けた者が、たとえば相続放棄をした人や、相続財産を取得していない孫であった場合などには、当該贈与は加算の対象とならない。

相続時精算課税の利便性・節税効果の向上

　相続時精算課税は、生前に受けた贈与のうち累計2,500万円までは贈与税がかからないが、相続発生時にはすべての贈与財産を相続財産にあらためて組み入れ直した上で相続税の計算をするという制度であり、納税者の選択により適用が可能となる。

　誤解している方も多いが、この2,500万円は贈与税に限っての非課税枠であり、相続税を計算する際には2,500万円の枠は取り払われてしまう。

　すべての贈与財産に相続税が結局かかることになるので非課税効果に乏しい、110万円以下の少額の贈与であっても申告義務があるなどの理由から、相続時精算課税をあえて適用するケースは限られており、現行制度の利用者はそれほど多くなかったのが現状である。

　この相続時精算課税の利便性向上を目的に、相続時精算課税においても基礎控除枠110万円が令和5年度税制改正で新設された。そして、年間の基礎控除額110万円以下の場合には、相続時精算課税の贈与税の申告は免除されることになった。このことにより、使い勝手が従来にくらべて格段に良くなった。

　さらにここが大きなポイントであるが、基礎控除額110万円以下で申告不要とされた相続時精算課税を適用した贈与については、その贈与者が死亡した際に相続税の課税価格に加算をし直す必要は一切ない。加算対象となるのは、年間110万円を超えて贈与を受けた場合の、その超えた金額の累計額のみである。

　先ほどの暦年贈与とは異なり死亡直前の駆け込み贈与であっても、年間110万円以下の贈与については贈与税も相続税も非課税のままなので、今回の税制改正で相続時精算課税の節税効果は一気にジャンプアップした格好だ。

　なお、相続時精算課税と暦年課税の選択は贈与者ごとに行う。たとえば父からの贈与について相続時精算課税を選択して今回創設された110万円控除を適用し、祖父については暦年課税の110万円控除を適用することもできる。ただ、 この例では、 父からの贈与について一度相続時精算課税を選択してしまうと暦年課税に戻すことはできなくなるので注意が必要だ。

相続税対策はどのように変わるか

　暦年贈与に対する課税強化とは対照的に、大盤振る舞いともいえる相続時精算課税の節税効果の向上により、今後の相続税対策の主役が相続時精算課税に取って代わられるのは、時間の問題であろう。

　相続時精算課税においても暦年課税と同様に、相続税の課税価格に加算される贈与財産の評価額は、相続時の価格ではなく、贈与時の価格とされる。このことから相続財産の評価額の将来の値上がりに備えておきたい、早めに相続財産の名義を子供に変えておきたいというようなケースでは、相続時精算課税を積極的に利用したい。

　今回の税制改正により、110万円以下の非課税枠をいかして、少額の贈与をこつこつと行っていきたいというニーズにも相続時精算課税がマッチするようになった。実務では、こちらのニーズでの利用がかなり増えることが予想される。

　なお、相続時精算課税には、年齢制限（贈与者60歳以上、受贈者20歳以上）がある点には注意が必要だ。

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