2023年05月の記事一覧｜｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

「住まいの購入」は、一生のうちにそう何度もあるものではありません。それだけに、できるだけ条件が良く、みなさんが納得のゆく物件を購入したいものです。そのためには、専門の知識を持った「信頼できるパートナー選び」は大切な第一歩であると言えます。センチュリー21のスタッフは、常にお客様の気持ちになって、心のこもったお手伝いをさせていただきたいと思っています。

『住宅ローンの基礎知識』として全11回に渡り住宅ローンを選ぶ際に知っておきたい情報をご案内します。

住宅購入の検討時から考えておきたいこと、実際に借りる時に必要な物など、11の項目に分けてわかりやすく説明しています。 ぜひ住宅ローンを選ぶ際に参考にしてください。

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住宅ローンの融資可能額

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住宅ローンの融資可能額とは？

住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。大きく分けて融資限度額は、物件による制限（担保価値）と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。

＜物件による制限＞

民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8～9割程度となっています。ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200～300％まで融資可能なローンもあります。また、建物の規模、エリアによっても融資上限額が異なります。

まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。

＜収入による制限＞

収入による制限は、民間金融機関では下表のようになっています（金融機関によって異なります）。収入による制限を広げる方法として、配偶者や親、子など同居予定の家族との収入合算があります。

収入による制限（民間金融機関の例）

注：返済負担率＝年間返済額合計÷税込み年収

融資可能額を試算してみよう

実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。

例）Aさんの場合

税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定。

・物件による制限        購入金額の8割  4000万円×80％＝3200万円

・年収による制限        年間返済額      700万円×40％＝280万円

年間返済額から融資可能額を計算するには、

毎月返済額　÷　借入金100万円あたりの毎月返済額　×100万円

で試算します。 たとえば、金利3％、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、Aさんの場合

（280万円÷12）÷4,216円　×100万円　＝約5534万円

となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。

※金融機関によって異なります。詳しくはセンチュリー21のスタッフまでおたずねください。

金利と返済期間によっても融資可能額はかわる

融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。

Aさんの場合、（元利均等返済）

・金利3％の場合

返済期間20年だと 約4207万円

返済期間30年だと 約5534万円

返済期間35年だと 約6063万円

・返済期間30年の場合

金利2％だと 約6313万円

金利3％だと 約5534万円

金利4％だと 約4887万円

融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。

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本日は以上となります。

浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー２１浜松不動産販売へご相談ください。

これからマイホームの購入をお考えの方

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分譲マンションをお探しの方

中古住宅の購入を検討されている方

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資金計画からお引渡しまで、豊富な情報と経験を持ったセンチュリー２１浜松不動産販売のスタッフが、お客様の様々なご要望に沿ったアドバイスをいたします。

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

お問い合わせフォーム　からでも承っております。

浜松市や周辺エリアで、不動産の購入をご検討中の皆様、センチュリー２１浜松不動産販売にお気軽にお問い合わせください。

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頭金とローンのバランス

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住宅購入までに、どのくらいの貯蓄が必要？

住宅購入に際しては、物件価格以外に、ローン手続き、登記などに諸費用がかかります。この諸費用は自己資金として貯めたものから出すことになるので、例えば3,000万円の中古マンションを購入する場合に、諸費用が180万円、頭金を2割用意しようという場合には、780万円の自己資金が必要になるというわけです。 また、住宅を購入後に貯蓄が全くない状況になってしまうのも危険です。

緊急予備資金として、生活費の3～6ヶ月分は手元に残しておきましょう。1ヶ月の生活費が20万円で3ヶ月分を見ておくとすると、上記の例では住宅購入までに840万円の準備が必要ということになります。

※金融機関によっては頭金ゼロ（=100%ローン）でもOKというローン、諸費用ローンもございます。詳しくはセンチュリー21のスタッフにおたずねください。

頭金がいくらかで、総返済額も変わる

物件価格が3,000万円のマンションであっても、住宅ローンを利用すれば利息の支払もあり、総額3,000万円で買えるわけではありません。そして、頭金をどのくらい出せるのかで、取得に要する総額が違ってくるので、将来の貯蓄額にも影響を与えることになります。

＜例＞購入価格／3,000万円　返済期間／30年　金利3.0％

ボーナス払いなし

借入できる金額を決める

いくら借入するのかを考える際は、金融機関が貸してくれる金額ではなく、自分自身が最後まで返済することができる金額と考えましょう。返済できる額が借入できる金額です。

1.将来のライフプランも考えた上で、毎月返済することができる金額を無理のない範囲で決める

2.老後の生活に影響を及ぼさない年数で、返済期間を決める

3.どの金利のタイプの商品を利用するのかを決める

例えば、毎月返済できる額が12万円、定年までの期間が25年、金利が3％のローンなら、借入できる額は約2,500万円になります。金利が1.5％のローンなら約3,000万円の借入れも可能ですが、金利が低い変動金利や特約期間が短い固定金利選択型を利用する場合には、将来金利が上昇し、返済額が増える可能性も考えて、余裕を持った返済額にしておくことが重要です。

頭金とローンのバランスは？

今の時点で購入するのであれば、

借入できる金額＋貯蓄から出せる頭金＝購入予算

となります。

数年後に購入予定で、希望予算がある場合には、

希望予算－借入できる金額＝準備が必要な頭金

ということになります。

とは言え、頭金が多く借入金が少ないほど、将来のリスクを抑えることができますので、少しでも多く頭金を準備するよう心がけましょう。

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毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産購入に向け、今のうちから不動産購入のノウハウを身につけてください。

マイホーム購入をお考えの時、「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない…」

「お金の事が心配だ…」「どの位の家が買えるのか？」「買い時は今なのか？」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。是非参考にしてください。

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あなたに知ってほしいこと！

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やっぱり、家を買う一番のタイミングは、「あなたがマイホームを欲しいと思った時」なのです。

その時に一番お得な買い方をすることが賢いお客様だと思いますが、賢いお客様になるために、現在（いま）のお買い得なタイミングで皆さんのマイホームにかかる費用、つまり住宅ローンがどれくらいの費用なのかを知っておくことも悪くないと思いますので、気軽に相談してくださいね。

『賢いお客様の家の買い方』今回が最後になります。

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まとめ 不況がお買い得な理由

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１つ目、金利は上がる傾向で、たった１％上昇すると約700 万円、支払額に差が出るということ。

2 つ目、住宅ローンの控除がないと、年収500 万円の方の場合、14 万円かける10 年間で、約140万円の得ができない。

3 つ目、土地代と建築工事費も現状、底打ちしていて、将来的に上がる傾向にあること。

4 つ目、消費税が10％になれば、約100 万円、支払額に差が出るということ。

この4 つのポイントを考えると、現在（いま）マイホームを買いたい人は、とてもお買い得な買い物が出来ると思います。

というと、現在（いま）すぐに家を買うべきなの？と思うでしょう。

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マイホーム購入をお考えの時、「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない…」

「お金の事が心配だ…」「どの位の家が買えるのか？」「買い時は今なのか？」

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賢いお客様は、不況だから住宅を検討する！！

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これは、好景気と不景気の比較なのですが、不景気だと、

・ 低金利傾向

・ 住宅ローン控除などによる支援

・ 販売不振のため、利益を抑えた適正な価格設定

・ 好条件の土地が比較的に手に入る

・ 買い手市場によって、購入者が有利に働く

などです。

では、最後に、賢いお客様は、どうして不況で住宅を購入するのかまとめてみましょう。

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

 毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。

地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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令和6年から改正される生前贈与に関する相続税のポイントを解説

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相続税対策の大きな柱である生前贈与に関して、令和5年度税制改正において2つの大きな改正が実施されることとなった。1つ目は、暦年贈与に対する相続税課税の強化、2つ目は相続時精算課税の利便性と節税効果の向上である。この2つの改正は、いずれも令和6年1月1日以後に贈与により取得する財産に係る相続税または贈与税について適用される。

暦年贈与に対する相続税課税の強化

　現行の制度では、故人の死亡前3年以内に受けた贈与財産については、相続税の申告の際にあらためて相続税の課税価格に加算した上で相続税の計算をすることとされている。これは、駆け込み贈与による節税を抑えるためのものだ。

　たとえば、毎年100万円ずつ子供に贈与していたとすると、3年以内の贈与の合計額が300万円であったならば、その300万円を相続税の計算にあらためて組み込まなければならない。

　今回の税制改正では、この加算の対象期間が従来の3年以内から7年以内へと大幅に延長されることになった。

　ただし、今回の改正で延長されることとなった相続開始前3年超7年以内の4年間に受けた贈与については、新たに100万円の控除枠が設けられ、100万円を控除したのちに相続税の課税価格に加算する。

　以上を踏まえると、仮に毎年100万円の暦年贈与を実施しており7年間の合計額が700万円であれば、相続税計算の際の加算額は700万円から100万円を控除した600万円となる。従来であれば贈与の加算額は300万円で済んでいたわけなので、贈与額の加算が一気に増えることになる。

　暦年贈与の相続税加算の注意点を、いくつかあげておきたい。

　まず、延長期間である4年間を通じた贈与額の合計が100万円以下であれば、控除枠以下となるので結果的に贈与額加算の対象とはならない。ただし、現行の加算対象期間でもある相続開始前3年以内の贈与には、このような控除枠は設けられていないので、たとえば相続開始前3年以内に80万円の贈与を受けていたが、贈与税の基礎控除額以下だったので贈与税の申告をしていなかったという場合であっても、相続税の計算の際には加算対象としなければならない。

　次に、相続税の課税価格に加算される贈与財産の評価額は、相続時の価格ではなく、贈与時の価格とされる。たとえば、贈与時に500万円であった贈与財産の価格が、相続時には800万円に跳ね上がっていたとしても、贈与時の価格である500万円が加算額となる。

　最後に、過去に贈与を受けた者が、被相続人の死亡に伴う相続・遺贈により財産を取得していないのであれば、その受けた贈与額を相続財産に加算する必要はない。したがって過去に贈与を受けた者が、たとえば相続放棄をした人や、相続財産を取得していない孫であった場合などには、当該贈与は加算の対象とならない。

相続時精算課税の利便性・節税効果の向上

　相続時精算課税は、生前に受けた贈与のうち累計2,500万円までは贈与税がかからないが、相続発生時にはすべての贈与財産を相続財産にあらためて組み入れ直した上で相続税の計算をするという制度であり、納税者の選択により適用が可能となる。

　誤解している方も多いが、この2,500万円は贈与税に限っての非課税枠であり、相続税を計算する際には2,500万円の枠は取り払われてしまう。

　すべての贈与財産に相続税が結局かかることになるので非課税効果に乏しい、110万円以下の少額の贈与であっても申告義務があるなどの理由から、相続時精算課税をあえて適用するケースは限られており、現行制度の利用者はそれほど多くなかったのが現状である。

　この相続時精算課税の利便性向上を目的に、相続時精算課税においても基礎控除枠110万円が令和5年度税制改正で新設された。そして、年間の基礎控除額110万円以下の場合には、相続時精算課税の贈与税の申告は免除されることになった。このことにより、使い勝手が従来にくらべて格段に良くなった。

　さらにここが大きなポイントであるが、基礎控除額110万円以下で申告不要とされた相続時精算課税を適用した贈与については、その贈与者が死亡した際に相続税の課税価格に加算をし直す必要は一切ない。加算対象となるのは、年間110万円を超えて贈与を受けた場合の、その超えた金額の累計額のみである。

　先ほどの暦年贈与とは異なり死亡直前の駆け込み贈与であっても、年間110万円以下の贈与については贈与税も相続税も非課税のままなので、今回の税制改正で相続時精算課税の節税効果は一気にジャンプアップした格好だ。

　なお、相続時精算課税と暦年課税の選択は贈与者ごとに行う。たとえば父からの贈与について相続時精算課税を選択して今回創設された110万円控除を適用し、祖父については暦年課税の110万円控除を適用することもできる。ただ、 この例では、 父からの贈与について一度相続時精算課税を選択してしまうと暦年課税に戻すことはできなくなるので注意が必要だ。

相続税対策はどのように変わるか

　暦年贈与に対する課税強化とは対照的に、大盤振る舞いともいえる相続時精算課税の節税効果の向上により、今後の相続税対策の主役が相続時精算課税に取って代わられるのは、時間の問題であろう。

　相続時精算課税においても暦年課税と同様に、相続税の課税価格に加算される贈与財産の評価額は、相続時の価格ではなく、贈与時の価格とされる。このことから相続財産の評価額の将来の値上がりに備えておきたい、早めに相続財産の名義を子供に変えておきたいというようなケースでは、相続時精算課税を積極的に利用したい。

　今回の税制改正により、110万円以下の非課税枠をいかして、少額の贈与をこつこつと行っていきたいというニーズにも相続時精算課税がマッチするようになった。実務では、こちらのニーズでの利用がかなり増えることが予想される。

　なお、相続時精算課税には、年齢制限（贈与者60歳以上、受贈者20歳以上）がある点には注意が必要だ。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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消費税で住宅価格は上がる？

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消費税が10％に上がりましたが、一応お話しておきます。

新型コロナウイルスの影響で経済に大きなダメージがあることはご存じかと思います。

今後、経済対策に国の財政を多額に投入することは安易に想像できることでしょう。

所得税や住民税の増税、もしかしたら消費税増税という選択肢もあるかもしれません。

消費税が上がった影響を具体的に考えると、建物2,000 万円の場合、消費税2％アップで40 万円変わってきますし、（5％アップして）15％になった場合は、100 万円の差が出てきます。

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本日は以上となります。

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今後の住宅価格は？

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結局、この傾向からすると建築工事費と土地代のすべてが、上がる傾向にあるといえます。今は現状が底を打っているわけですから。これ以下に下がるような傾向は見えないので、土地代が少し上がって建築費も上がれば、このグラフのように、販売代金も上がるわけです。

そういう意味では、物件、土地と建物価格という視点でも、現在（いま）が買い時のポイントだと思います。

そして、もうひとつ気になるのが消費税ではないでしょうか？

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