「2022年05月」の記事一覧（3件）
カテゴリ：失敗しない土地探しのコツ / 投稿日付：2024/03/04 09:37
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を購入する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産購入に向け、今のうちから不動産購入のノウハウを身につけてください。
土地探しを始めると、なかなか、良い土地にめぐり合えなかったり、土地にかかる予算についてよくわからず、いつの間にか、家を建てるための土地探しから、土地探しだけが目的となってしまうのです。その結果、家族が幸せになるための家づくりが出来なくなってしまうのです。
「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。是非参考にしてください。
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土地探しの失敗事例 その2 土地に予算をかけすぎて
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一番多い土地探しの失敗事例がこのケースです。
「建物にこだわりたかったはずなのに、夢も希望もない家になってしまった・・・」
これは、土地を買った後、建物を考え始めたために、予算オーバーになり、結局、希望通りの住まいが実現できなくなってしまったという事例です。
なぜ、こういうことが起きると思いますか？
それは、当初は、「家づくりのための土地探し」であるのに、「土地探し土地探し…」「家づくり家づくり…」と別々に考えているうちに、意識が土地探しの方にシフトしてしまって、とにかく「土地を探さないと」「土地を決めないと」と本当に大切なことを見失ってしまうのですね。
ただ、この場合、家づくりを見据えて私たちのような家づくりをしているプロと相談した上で、土地を優先させたという場合はいいのですが、「土地を決めてから建物のことを考えよう」という、考えをお持ちのお客様が非常に多いようです。
この失敗が一番多いのですが、相談が後を絶えないのが現状です。
実際に、失敗したお施主様に、一度詳しく聞いてみると「建物はだいたいこのくらいでできるだろう」「広告でこの程度の価格になっていたから」と、勝手な先入観でイメージを膨らませてることがほとんどで、自分たちの思い込みで、「まずは土地探し土地探し…」となり、そうやって土地を決めてしまっているようです。
そうすると、
建物の相談をしていない
自分たちの要望を伝えていない
具体的な生活のイメージが出来ていない
そんな状態で土地が決まるわけです。
そして、いざ家を建てようと自分たちの要望を言うと、もう予算オーバーしてしまう。でも、もう土地は決まっています。決済も迫っている…というように、土地にがんじがらめにされてしまって、全く建物への要望が通らない。
本当は、「オシャレな家に住みたい」とか、「こんなライフスタイルにしたい」という夢があったはずなのに、現実はそうできなかったという失敗です。
ですからしっかりと、住まいづくりと土地探しのパートナー両方と一緒に相談していけるような進め方をしていかないと、こういう状態に陥るケースも多々あるのです。
防衛ポイント 家づくり為の土地探しというマインドを忘れないでください。建築屋さんにもしっかり話を聞いてみましょう。
これらの失敗を踏まえて、まずは、土地と建物の費用がどのようになっているのかお話しましょう。
----------------------------------------本日は以上となります。
浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー２１浜松不動産販売へご相談ください。
これからマイホームの購入をお考えの方
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カテゴリ：失敗しない土地探しのコツ / 投稿日付：2024/02/29 11:25
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
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毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産購入に向け、今のうちから不動産購入のノウハウを身につけてください。
土地探しを始めると、なかなか、良い土地にめぐり合えなかったり、土地にかかる予算についてよくわからず、いつの間にか、家を建てるための土地探しから、土地探しだけが目的となってしまうのです。その結果、家族が幸せになるための家づくりが出来なくなってしまうのです。
「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない…」
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土地探しの失敗事例 その1 大きい土地を購入した
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ウソのようですが、実際にあった失敗事例からお話していきたいと思います。
80 坪の土地に40 坪の建物。これは、建物の横に40 坪の無駄なスペース。お施主様が「広い庭がいいな」という思いで購入されたのですが、広すぎる土地を買ってしまったために、外構工事費用が多大にかかることが後でわかりました。
そのため、予算をオーバーしてしまい、結局、素敵な庭になるはずが、むきだしの無駄なスペースだけがある状態です。
防衛ポイント 建物と土地の大きさのイメージをつかもう
その他にも、土地を購入する前に地盤について購入者自身が現地に行って確かめなかったケース。
資料はないのですが、よくある話なのでお話しをしますね。
このケースで失敗するのが、ご夫婦とも県外や別の地方から引っ越してきて家を建てる、というときによくある失敗です。この場合、近隣の土地勘がないんですね。都内や都市部に通勤される場合などは、近所の事情にも疎い。昔から住んでいるわけではないですから、これは仕方ないことですね。
そこで、分譲地などの「掘り出し物！」という情報を見て、安易によく知らない土地を買ってしまうと、後々「あれっ!?」ということがあります。
例えばそういうときに、どういうところを見ればいいのかというと、同じ町内で道路を走ってみて、アスファルトが割れていないか？電柱が倒れていないか？本当にあるんですよ。そして、そのような場所のすぐ近くに分譲地があったりと・・・。
ひどいケースだと家が傾いているとか、ブロックが崩れているとか、目視での確認にはなりますが、これは地盤が悪いか悪くないかの判断基準になると思います。
実際そういうところでは、近所の人が「ここは買いたくないな」「ここはちょっとまずいだろう」と知っていることが多いので、地元じゃない場所で土地を購入する場合は、ご近所で聞いてみたり、周辺を歩いて、景観や環境を確かめてみることが非常に大切です。
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本日は以上となります。
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カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/05/27 09:22
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2022年12月末に期限を迎える「低未利用地の特別控除」、来年以降はどうなる？
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地価の低い不動産を売っても手元にお金がほとんど残らないこともある
「未利用地」とは、空き地、空き家、空き店舗、工場跡地、耕作放棄地、管理が放棄された森林など、長期間にわたって有効に利用されていない土地のことだ。また、「低利用地」とは、一時的に利用されている資材置き場や、車両を覆う構造物がない青空駐車場などが該当する。この両者を合わせたものが「低未利用地」となるが、大都市圏の人口密集地よりも地方に多く見られる傾向がある。
昨今は少子・超高齢社会が到来し、人口減少問題とともに空き家問題が話題になっていて、休眠状態になった土地や建物が増えることで、景観や治安が悪化する恐れが高まり問題視されている。
なぜ低未利用地のまま放置されているのか。そのいちばんの理由は、こうした不動産を売却しても、手元に残る現金が少なく、それに比べて売却の手間が多くかかってしまう問題があるからだろう。
不動産の場合、株式や債券などの有価証券のように換金性が高いものではないだけでなく、空き家ならば解体撤去費用や土地境界確定測量の費用など各種費用に加えて譲渡による税金もかかってくる。これらの経費を考慮すると、地方で地価の低い不動産を売却したとき、手元にお金がほとんど残らないケースも起こり得る。そのため結果として、空き地や空き家の状態のままで放置されてしまうことになるのだ。
この解決策として、2020年7月から、低未利用の土地、建物について譲渡の対価の額の合計が500万円以下など一定条件（図表1）のもとで、譲渡した人の譲渡益に特別控除枠が設けられた。また、この制度によって、土地・建物の流通を活発にし、地域の活性化につなげようという狙いもあり、全宅連も強く推進して、低未利用地の特別控除の制度が始まった。
この「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」を用いた土地売却のメリットを、通常の売買と比較してみよう（あくまで売買例のサンプルなので、実際の金額とは若干異なるところもある）。
まず通常の売買の場合では、譲渡価格から取得費と譲渡経費を差し引いた残りが譲渡所得（譲渡益）とみなされ、それが課税対象になる。ただ、古い土地の場合、取得費がわからないこともあるので、譲渡価格の5％を取得費として計算することができる。
たとえば空き家が建ったままの土地の譲渡価格が350万円だったとする。古い土地で取得費がわからないので譲渡価格の5％として17万5,000円。これに空き家の解体撤去作業費が200万円、不動産会社への仲介手数料（ここでは「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」を適用し、消費税を考慮しない）が18万円、土地境界確定測量の費用が35万円かかったとして、譲渡費用は合計で270万5,000円となる。譲渡価格からこれらの経費を差し引くと、譲渡所得は79万5,000円。これに約20％の税金が掛かるので、税額は15万9,000円となり、手取り額は63万6,000円となる。
一方、経費などはまったく同じで、特別控除の特例を用いた場合はどうなるか。
この場合、譲渡所得である79万5,000円は100万円以内なので全額を控除でき、課税対象は0円となって、最終的な手取りは79万5,000円全額となる。この特例が適用されたことによって、譲渡者の税負担は15万9,000円も軽減されることになる（図表2）
空き家・空き地問題の解決に宅建業者が果たす役割は非常に大きい
「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」は、2022年12月31日までの間に低未利用地の譲渡を行った際に適用される期限付きの特例措置だが、創設された2020年7月1日から半年の間にどの程度利用されたのかを見てみよう（図表3）。
国土交通省・不動産市場企画調整官の徳増真幸氏によると、国土交通省が2021年4～5月にかけて実施した調査で、2020年7月から12月までの間に交付された低未利用地等の譲渡に対する確認書は2,060件となっている。
また2,060件のうち、譲渡前の低未利用地の状態はどうだったのかというと、空き地が最も多くて58％を占めており、以下、空き家が25％、耕作放棄地等が9％と続いている。所有期間は51年超が25％で最も多く、以下、41～50年が17％、11～20年が同じく17％と続いているという。空き地、空き家のまま長期間にわたって放置されている土地・建物が、地方を中心にして非常に多いということを、この調査結果の数字は物語っている。
ちなみに、都道府県別に低未利用地の確認書交付実績を見ると、すべての都道府県において交付実績があり、各都道府県の平均実績は約44件となっている（図表4）。
確認書交付数が最も多かったのが茨城県の124件で、続いて愛知県が117件。その他、全都道府県の平均実績である44件を超えたのは静岡県、岐阜県、北海道、鹿児島県、宮崎県、秋田県など全部で20県ある（図表4）。
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1件あたりの譲渡の対価の額は平均231万円だから、同特例の狙いどおり、地方の地価の低い不動産を中心にして譲渡が進んだものと推察される。
徳増氏によると、具体的な利活用の事例として、石川県輪島市で相続によって老朽化した空き店舗を取得したものの、相続人が遠方に住んでいることから管理が負担になり、放置されていたものを、宅建業者の紹介によってゲストハウスの運営法人が買い手となり、建物を改修してライダーのためのガレージハウスにしたというケースもあるという。
ところで、同特例措置を活用するためには、低未利用地を譲渡したい人と、その低未利用地を購入して利活用したい人のマッチングが必要になる。こうしたマッチングを行うために、国土交通省の支援を受けて多くの事業者や団体が展開しているのが「空き家・空き地バンク」だ。
前出の国土交通省の調査結果で、空き家が約6割を占めていた低未利用地が、譲渡後、何に利用されたのかを見ると、住宅が57％、その他が18％、事業利用が14％というように、住宅利用が約6割を占める結果になっている。宅地として新築物件が建てられるケースが圧倒的だが、その他の用途も含めてマッチングを円滑に行うためには、空き家・空き地バンクの活用や、地域の不動産の実態に精通した宅建業者の果たす役割は非常に大きいといえる。
「低未利用地の特別控除」制度の延長についても視野に入れておくべき
図表3の数字にあるとおり、譲渡前の低未利用地の状態は空き地が約6割を占めているが、今後は空き家の率が大きく伸びていくと考えられる。
昨今は子供たちが東京などの大都市圏に出て働き、両親が地方に住んでいるというケースが多いからだ。そうした場合、両親が亡くなったり、施設に入所したりして空き家となった実家をどうするかは、大都市圏に生活基盤を持つ子供たちにとって大きな問題になるだろう。
5年ごとに行われる「住宅・土地統計調査」の2018年調査データによると、全国の空き家数は約849万戸になり、全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％となっている。
野村総合研究所の予測値によると、今後、空き家の件数は2023年が1,293万戸、2028年が1,608万戸、2033年が1,955万戸とされており、増加傾向をたどることが予測されている。
空き家を放置し続けた場合、放火や倒壊といったリスクのほか、犯罪者や野生生物の住処になったり不法投棄物のたまり場になったりすることなども指摘されている。
現状、「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」が適用されるのは2022年12月31日までだが、国土交通省では、「現在、2020年12月以降の利用状況を調べている最中で、利用状況も踏まえて今後のあり方について検討していく」という見解を述べている。
今後も全国的に空き家が増加していく可能性が高いことを考えると、全宅連としてもさらなる期間延長となるように働きかけていきたい。
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本日は以上となります。
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