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不動産取引の電子契約その導入ポイントは？
カテゴリ：業界ニュース　/　投稿日付：2022/11/01 13:48

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不動産取引の電子契約その導入ポイントは？

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不動産取引に必要な契約手続き電子化OK

　「電子契約」は、紙の書類を用いることなく、デジタル上で契約を結び、その契約に必要な書類を電子ファイルで作成して、契約書への捺印を印鑑ではなく、電子署名を用いて行う契約のことだ。

　世の中のさまざまな分野に広がるデジタル化への流れを、不動産業界が手をこまぬいて見ていたわけではない。全国のさまざまな賃貸物件、あるいは不動産売買の情報はインターネット上にたくさん流れているし、パソコンやスマートフォンを介して、映像や音声で物件の内見もできるようになった。

　また、すでに賃貸借契約については2017年から、売買契約については2021年から、それらの重要事項説明を、テレビ会議などのシステムを用いて行うIT重要事項説明が実施可能になっている。

　ちなみにこのIT重要事項説明とは、契約当事者からの承諾を得たうえで、事前に重要事項説明書を送付し、パソコンなどの端末を通じて宅地建物取引士が遠隔地から重要事項説明を行えば、対面で重要事項説明を行ったのと同等とみなされることだ。

　しかし、賃貸借契約にしても、売買契約にしても、不動産取引を完結させるためには、さまざまな紙の書類が必要で、さらにこれまでは各種書類に押印が求められてきた。これらが、遠隔地からの不動産取引にとって高い壁となっていた。

　大きな転機となったのは、令和3年5月に公布された「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（以下、デジタル社会形成整備法）」で、この法律が整備されたことによって、行政機関や民間企業との間で行われる、さまざまな書類のやりとりに押印する必要がなくなった。それと同時に、民間企業同士の契約関係で交付される書類についても、紙ベースではなく電磁的な方法によるものでも認められることとなった。

　この法整備を機に、令和4年5月に宅建業法の改正が行われ、従来は宅地建物取引士による記名・押印が必要とされてきた重要事項説明書、契約締結後の書面について押印の必要がなくなり、重要事項説明書、契約締結後書面、媒介契約締結時書面などの各種書類について、電子メールやダウンロードなどの電磁的な方法による提供が可能になった。

　つまり不動産取引を完結させるうえで必要となる書類を電子ファイル化し、従来の印鑑を用いた押印ではなく電子署名等を用いることにより、不動産取引に必要な契約手続きが電子化できるようになったのだ。

不動産取引における場所や時間の制約が大幅に減る

　不動産取引に電子契約を導入するメリットは大きい。この点について、電子証明書ベンダーとして20年余りの歴史を持つGMOグローバルサイン・ホールディングス電子契約事業部の牛島直紀部長は、「不動産ビジネスの電子化によるメリットは、他の業種に比べて非常に大きなものになると思われます。不動産会社の現場での働き方も変わるでしょうし、結果的に従業員の負担もだいぶ減るでしょう。さらに言えば、たとえば賃貸借契約を結んでアパートやマンションなどを借りる人たちにとっても、電子化の恩恵は大きなものになると考えています」と言う。

　前述したように、紙の書類でやりとりをする場合、相手に書類を送付するのに時間がかかり、かつ押印する関係者も大勢いる。書いてもらった契約書面に間違いがあったら、それを修正して訂正印を押すのに、さらに手間と時間を費やさなければならない。

　その結果、こうした紙の書類を整備するために、不動産会社の社員は多大な時間を費やすことになる。それが電子化されれば、紙の書類をやりとりする時間が減り、契約成立までの時間を短期化できるだけでなく、不動産会社社員の業務負担も大幅に減らすことが可能になる。

　また、これまでは土曜・日曜などの休日でなければ契約当事者と直接面談できないことが多く、重要事項説明・押印は土日などに行わざるを得ないケースが多くあった。しかし、それも電子化によって、この制約が解かれることになる。こうした結果、不動産会社の現場での働き方は大きく変わるだろうし、社員の負担も大幅に低減されるはずだ。

　一方、賃貸借契約や売買契約を締結する契約当事者にとっても、大きなメリットがある。

　たとえば賃貸借契約を締結する場合を想定してみよう。いささか極端なケースだが、沖縄に住んでいる高校生が東京の大学に進学することを想像してほしい。

　当然、アパートなどを借りることになるが、昔のように対面でしか不動産の賃貸借契約が結べなかった時代であれば、いちいち沖縄から東京まで高い旅費を負担して出向き、自分の足で複数の不動産会社を回って歩く必要があった。そして、条件の合う物件の見当がついたら、不動産会社に案内してもらって物件を見て回り、納得したら書面に必要事項を記入、押印して、ようやく契約が成立する運びになる。

　これらの手続きを1日で終えられればいいが、1日で終わらなければ、ホテルに連泊するか、あるいは日を改めて再び上京しなければならなくなる。時間がかかるだけでなく、交通費負担も重い。それが今回の宅建業法の改正によって、各種書面の電子交付、電子契約が認められたため、映像・音声による内見、そしてIT重要事項説明等、一連のデジタル化により、契約当事者の負担も大幅に減る。

　これらの結果、不動産取引の活発化にも期待が大いに高まるところだ。さらに言えば、国内外の投資用不動産の取引も活性化する可能性もある。

　「不動産投資家のなかには、多数の不動産物件を所有している人がいます。当然、所有している物件数が多くなればなるほど、取り交わす書面の数も多くなりますから手間がかかります。それだけに電子化されることによって享受できるメリットは大きくなります」

（牛島部長）。

高齢の大家さんなどへの配慮は不可欠当面は対面サービスの併用も…

　こうしたメリットがある半面、注意点などはないのだろうか。対面の必要がなくなり、すべての手続きがオンライン化された場合、なりすましが増えるのではないかという懸念もあるが、その点についてはどうだろうか。GMOグローバルサイン・ホールディングス電子契約事業部、カーリー・マーカスルイス龍一マネージャーは、その心配はあまりいらないと言う。

　「なりすましの問題は、契約の世界にはどこにでもあり、対面による契約締結でも起こりえます。電子化になったから生じるという問題ではありません。マイナンバーカードをスマホにかざすだけで厳格な本人確認を完了できる『マイナンバー実印』など、新たな技術導入によって、紙ベースよりも格段に改ざんしにくくなっています」

　ただし、不動産取引の電子化を完全に行えるようにするためには、貸主、借主、仲介業者の三者が、オンラインによるやりとりに賛同しなければできないという点には注意しなければならない。

　「借主には若い人が多く、電子化に対するアレルギーはほとんどありませんし、不動産会社などの仲介業者も業務効率化につながる電子化は、ぜひとも導入したいところだと思います。ただ、問題は貸主です。特に高齢の大家さんからは、電子化になじめないという声も聞こえてきます。したがって、すべての不動産取引をすぐにオンライン化するのではなく、しばらくは対面サービスも併用していく形になるでしょう」（牛島部長）

　いずれにしても、不動産会社にとってはメリットが大きい不動産取引の電子化だが、全宅連はGMOグローバルサイン・ホールディングスと業務提携を行い、会員10万社を対象に、電子印鑑GMOサインを活用したシステム「ハトサポサイン」を、11月から提供する。これにより、自社の契約書式をPDFにして利用するのに加え、ハトサポWeb書式作成システムで作成されたデータも電子契約に利用できる。利用に際して月額利用料は発生せず、前払い制のチケット方式で、1電子契約あたり税込み275円、10電子契約以上から購入できる。

　GMOグローバルサイン・ホールディングスと、株式会社いい生活が行った「不動産DXニーズに関する共同調査」（図表2）によると、不動産の購入・賃貸を検討する人の62.6％は、完全オンライン化に対応できる不動産事業者を利用したいと回答しているだけに、不動産会社としても電子化への対応は急務であり、今後、ハトサポサインをぜひ活用してほしい。

空家法の施行状況と低未利用地の特別控除利用状況について

今後、人口が減少傾向をたどっていくなかで、空き家問題は一段と深刻化していく。休眠状態になった土地や建物が増えると、景観や治安が悪化する恐れが高まる。放火や半壊状態にある建物の一部が台風などで吹き飛ばされ、人に当たって怪我を引き起こすなども考えられるだけに、空き地・空き家対策は重要だ。

　こうした空き地・空き家対策を加速させるために「空家等対策の推進に関する特別措置法」や「低未

利用土地の利活用促進に向けた長期譲渡所得の100万円控除制度」などがあるが、その施行・利用状況について7月と8月に国土交通省から相次いで発表された内容について見てみよう。

空家対策はまだまだ道半ば

　まず、「空家等対策の推進に関する特別措置法」だが、これは平成27年5月に全面施行された。この法律では、市町村に対して、①適切な管理がされず空き家のまま放置されている建物の持ち主を特定すること、②対象となっている空き家に立ち入り調査を行う権限を与えること、③老朽化が激しく、倒壊の恐れがあるような「特定空家」については、持ち主に解体や修繕を命令し、従わない場合は持ち主に代わって市町村が解体撤去を行うこと、などが定められている。当然、③に関して市町村が解体撤去を行った場合の解体費用は持ち主に請求される。

　なお、「特定空家」は、国土交通省の基本指針である「倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態」「著しく衛生上有害となる恐れがある状態」「著しく景観を損なっている状態」「放置することが不適切である状態」の4項目のうち、いずれかに該当する空き家のことだ。

　「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されてすでに7年が経過したが、はたして空き家対策はどこまで進んでいるのだろうか。

　令和4年3月31日時点で、1,741市区町村のうち80％に相当する1,397市区町村が「空家等対策計画」を策定済であり、市区町村として把握している管理不全の空き家は49.9万件だった。そのうち所有者を特定できたのが48.1万件。市区町村の取り組みによって除却や修繕が行われた管理不全の空き家は12万2,929件にのぼった。

　
また、特定空家等として把握されているのは約4万件。このうち除却や修繕等が行われた特定空家等が1万9,599件で、現存している特定空家等が約2万件となった。

　ただ、49.9万件はあくまでも市区町村が把握している管理不全の空き家であり、日本全体で見れば、その数はもっと多い。平成30年度住宅・土地統計調査による「その他空き家」のうち「腐朽・破損あり（＝管理不全）」の空き家は100.6万戸という数字があるだけに、空き家の除却や修繕によって対策を講じるには、まだ先は長い。特に、老朽化が著しく、保安上危険がある特定空家等に対する措置が、令和3年度時点でまだ半分程度しか進んでおらず、2万件が現存している。特定空家等については倒壊の危険性だけでなく、犯罪に利用される恐れも指摘されているだけに、早急に対応する必要があるだろう。

特別控除の活用は着実に進んでいる

　一方、「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除（以下、低未利用地の特別控除）」は着実に進んでいるようだ。

　令和2年7月1日に創設された制度で、ひとまず今年12月末に期限を迎える。同制度の利用状況が活発であれば、期限延長も見込めるだけに、今年7月25日に公表された令和2年7月から令和3年12月までの利用状況の数字が注目されている。

　低未利用地の特別控除は、使われなくなった土地や建物を、一定条件のもとで譲渡した人の譲渡益に特別控除枠を設け、土地・建物の流通を活性化させるというものだ。土地・建物を売却することによって発生する譲渡所得から100万円を控除することによって、譲渡所得に対する税負担が軽減されるのが、この特例のメリットだ（譲渡価額要件上限500万円）。

　国土交通省が発表した利用状況の調査によると、令和2年7月から12月までの間に交付された低未利用地等の譲渡に対する確認書は2,060件だった。その後、令和3年12月までの1年間に交付された確認書が3,090件で、制度創設からの合計は5,150件に上っている。すべての都道府県で交付実績があり、平均して110件の実績となった。

　5,150件のうち、譲渡前の低未利用地の状態がどうだったのかを見ると、空き地が最も多くて55％。以下、空き家が27％、その他（耕作放棄地）が10％、それ以外が7％、空き店舗が1％となっている。所有期間は51年超が最も多く28％を占め、以下、41～50年が17％、31～40年が16％、11～20年が15％、21～30年が14％、5～10年が10％という順番だ。　また、譲渡後の利用状況だが、これは住宅が最も多く61％を占めている。それ以外ではその他が17％、その他の事業利用が11％などで、圧倒的に住宅として利用されていることがわかる。

　ただ、低未利用地の利活用という点で、住宅利用については、さまざまな観点から工夫が必要だろう。というのも、これから日本は間違いなく人口が減少の一途をたどるし、世帯も大家族や核家族が減り、逆に単身者世帯が増加傾向をたどっている。

　こうした状況からすれば、戸建てやファミリータイプのマンションは、需要が後退する可能性も十分に考えられる。もちろん、この住宅利用となった61％がどのような住宅となったのかはわからないが、家族形態の変化を見すえた利用が求められるだろう。

　なお、同制度については、国土交通省が8月25日に公表した「令和5年度税制改正要望事項」に、3年間の期限延長および譲渡価額の要件について上限を800万円に引き上げることが盛り込まれている。今後は、年末の税制改正大綱での正式決定まで注視していくことになる。

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本日は以上となります。

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次回もどうぞお楽しみに！