2022年02月の記事一覧｜｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を購入する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産購入に向け、今のうちから不動産購入のノウハウを身につけてください。

土地探しを始めると、なかなか、良い土地にめぐり合えなかったり、土地にかかる予算についてよくわからず、いつの間にか、家を建てるための土地探しから、土地探しだけが目的となってしまうのです。その結果、家族が幸せになるための家づくりが出来なくなってしまうのです。

「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。是非参考にしてください。

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未公開にして 手数料6％の動きを探る

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登録は義務とはいってはいるものの、データは消してはいけないとも言ってはおりません。

情報を独り占めする業者は、一度登録してすぐ削除してデータを消してしまうようです。

業界では一般的に、物件をご紹介する前には、物件の存在確認の電話をしてからご紹介をするのですが、「今、商談が入っています。」などと言って公開しているが、紹介しないような対応をして、流通を止める行為をする業者も存在しているようです。

そのような物件が、一般的に未公開物件といわれる物件なのです。

なぜ、そのように隠すのでしょうか。

専任契約、専属専任契約の媒介契約であれば、売主様からの3％の手数料は保証されているものであり、未公開にして、買主様を自分たちで見つけて、買主様からも3％の手数料を頂くことで合計の6％の手数料を報酬として得ようとしているのです。

それでは、買主様はこのような未公開物件をいち早く見つけるためには、どうしたらよいのかを、次回お話しさせていただきます。

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本日は以上となります。

浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー２１浜松不動産販売へご相談ください。

これからマイホームの購入をお考えの方

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資金計画からお引渡しまで、豊富な情報と経験を持ったセンチュリー２１浜松不動産販売のスタッフが、お客様の様々なご要望に沿ったアドバイスをいたします。

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

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浜松市や周辺エリアで、不動産の購入をご検討中の皆様、センチュリー２１浜松不動産販売にお気軽にお問い合わせください。

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流通機構 レインズ登録の義務②

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ここで、買主様の方に話を戻します。

買主様が、不動産会社さんに回って「●●駅で徒歩●●分で●●●●万円で不動産を探している」

などと言って回りますよね。そうしますと、担当者は少々お待ちくださいなどと言って、パソコンをいじるんです。それは、こちらのような画面に入って物件を検索しているのです。

このレインズの中から、物件を閲覧してお客様にご紹介しているのです。買主様は、次の不動産会社さんを回ります。そして同じような条件を伝えます。そうすると、また、「ちょっと待って下さいね～」と同じことの繰り返しになるのです。このような状態が、物件が重なる理由でもあるのです。

要するに、不動産の情報は流通機構で取り纏めているものですから、どちらの不動産業者にいっても当然同じものなのです。

それでは、どうすれば良いのでしょうか？

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本日は以上となります。

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流通機構 レインズ登録の義務①

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前々回の媒介契約の種類でお話しさせていただきました、専任媒介契約、専属専任媒介契約を結ぶと流通機構「レインズ」の登録の義務が発生します。

こちらの登録は、専任媒介契約で7 日以内、専属専任契約で5 日以内に登録をしなければなりません。

もう一度お話しします。

「レインズ」とは、不動産業者のみが閲覧できるホームページになります。このホームページの中には、北は北海道から南は沖縄までの不動産情報が全て登録されております。

それでは、次回どのような中身なのか具体的に見てみましょう。

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本日は以上となります。

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不動産仲介会社はどっちの味方

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皆さんどう感じますでしょうか？

お客様は神様だ！なんてよく言う話です。

不動産会社にとってのお客様は売主様なのか、買主様なのか？

どうでしょう。

そうです。双方お客様でございます。しかし、一般的にはそうともいえません。

買主様の多くの方が、一回の取引になるものです。

要するに、不動産屋さんからすれば一元さんなのです。

売主様の多くは、地主さんでありそれ故多くの不動産を所有しております。そして、多くの不動産会社は、継続的な商売をしたいのでございます。多くの不動産会社は、売主様よりがちになっているのです。

したがって油断していると、売主様よりに交渉が進められていたり、売主様の保護優先に物事が進められていることが多いと言われております。

次回は、前回に話が出た、流通機構「レインズ」の登録について少し触れていきましょう。

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本日は以上となります。

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土地探しを始めると、なかなか、良い土地にめぐり合えなかったり、土地にかかる予算についてよ
くわからず、いつの間にか、家を建てるための土地探しから、土地探しだけが目的となってしまう
のです。その結果、家族が幸せになるための家づくりが出来なくなってしまうのです。

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媒介契約の種類

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今回は、前回お話しした媒介契約の種類をお話しさせていただきます。

1つ目は、一般媒介契約といいます。

複数の業者に重ねて仲介を依頼することが出来る契約です。

2つ目は、専任媒介契約といいます。

特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。こちらでは、売主様も直接お客様を見つけることが出来ます。

3つ目は、専属専任媒介契約といいます。

特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。こちらでは、売主様は直接お客様を見つけることできますが、仲介業者を介して仲介しなければなりません。

一般的な不動産業者は、2つ目の専任媒介契約か、3つ目の専属専任契約を結ぶ事を第一に考えます。

なぜかと申しますと、一般媒介では、複数の業者に依頼することが出来る契約になります。

不動産業者は、何もすることなく販売できるのではなく、広告を入れたり、ポータルサイトに掲載したり、その他広告宣伝費や人的な活動を行う上で販売活動を行います。

全ての活動は、成功報酬の仲介手数料が原資であり、先程お話しした、1つ目の一般媒介で進めて、販売活動に多大なる経費をかけたが他社が、販売成立させた場合は一切の報酬や広告宣伝の費用もいただけず、赤字活動になってしまうからです。

このように、赤字にならないように一般の不動産業者は、専任媒介か専属専任媒介を、締結できるようにセールスをかけるのです。

それが、この3つの媒介契約関係性でございます。

この媒介契約を結ぶことで、いくつかの宅建業法上の義務が発生してきます。

例えば、定期的な販売活動の報告義務などでございます。その中で重要なことの一つに、流通機構への登録義務が発生します。通称「レインズ」といいます。この流通機構「レインズ」につきましては、後ほど詳しくお話しさせていただきます。

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本日は以上となります。

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。

地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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令和2年国勢調査確報値から見た家族類型の変化と住宅ニーズの今後

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人口は減少傾向が続くも世帯数は大幅に増えている

　ご存じのように国勢調査は5年に一度行われるもので、あらゆる国内の統計データの基本ともいうべきものです。

　それによると、2020年10月1日時点における全国の人口は1億2,614万6,000人で、前回調査である2015年に比べて94万9,000人減少しました。ちなみに2010～2015年調査では、1920年の調査開始以来、初の人口減少になったことが話題となりましたが、その傾向は今回も続いていることになります（図表1、図表データはいずれも「令和2年国勢調査」より）。

　国勢調査の数字は当然、今後の不動産動向を考えるにあたって参考になります。

　まず住宅需要は、人口よりも世帯数で決まる傾向が強く見られます。2020年の総世帯数は5,583万154世帯で、2015年より238万1,469世帯上回りました。ちなみに2005年の世帯数は4,956万6,305世帯ですから、この15年間で世帯数が大幅に伸びていることがわかります（図表2）。

　総世帯数の伸び率を計算すると、2005～2010年が4.8％増、2010～2015年が2.9％増、2015～2020年が4.5％増でした。前回調査、今回調査と日本の総人口は減っているにもかかわらず、逆に世帯数は増えているのです。

　世帯数が増えれば、当然のことですが、住む家が必要になりますので、賃貸でも持ち家でも、基本的に不動産市場にとってはポジティブ要因といってもいいでしょう。

　ちなみに、これを都道府県別に見ると、総世帯数が増加傾向をたどるなか、4つの県で世帯数が減少しました。減少率の高い順に挙げると、高知県が−1.2％、秋田県が−1.0％、長崎県が−0.4％、山口県が−0.02％でした。

　では、全体としてはどうして人口が減少しているのに世帯数は伸びているのでしょうか。

　理由はとしては、核家族化が進み、とくに単身世帯が急増しているからです。

　2015～2020年で見ると、1世帯あたりの人員が増えた都道府県は1つもありません。しかも、東京都はすでに2人を切っており、またそれ以外の都道府県でも2人台です。つまり平均すると、夫婦に子供1人という家庭すら、少数派になってきたということです。

　これに対して近年、大きく伸びているのが単独世帯というわけです。ちなみに東京都の1世帯あたり人員は1.92で、47都道府県のなかで最も低い数字になりました。それだけ東京都内で単独世帯の増加が著しいことを、この数字は示しています。

　全国で見ても、単独世帯は2,115万1,042世帯で、これは一般世帯のうち37.96％を占めています。しかも過去の増加率を見ると、2005～2010年が16.09％増、2010～2015年が9.73％増、2015～2020年が14.83％増となり、この10年で単独世帯の増加ペースが速まっているのがわかります。

単独世帯の増加から見えてくる賃貸住宅へのニーズのトレンド

　このように単独世帯が増加傾向をたどっている理由は、いくつもあります。

　まず、夫婦のみの世帯が増えていること。子供たちがいても、その子供たちが結婚した後は親との同居生活を選ばないことが多くなったために夫婦だけの世帯が増えているといえるでしょう。そしてその世帯が高齢化し、夫か、妻が亡くなれば、単独世帯になる確率は非常に高くなります。その場合、2021年7月に公表された日本人の平均寿命は、女性が87.74歳、男性が81.64歳で過去最長となりましたので、やはり平均寿命の長い女性が一人残るケースが多いようです。

　次に結婚しない人が増えていることも要因といえるでしょう。最新の国勢調査によれば、生涯未婚率（50歳時点未婚率）は男性が26％、女性が16％と、近年急増しています。近い将来、男性は3割、女性は2割を超える見込みのようです。

　さらに、離婚が増えていることも世帯数増加の一因といってもいいでしょう。「ひとり親と子供から成る世帯」だけでも、2015年の474万7,976世帯に対し、2020年は500万2,541世帯へと増えました（図表3）。

　このように世帯数の増加と、その中身を見ると、これから先の住宅需要の形がおぼろげに見えてきます。

　高齢者の単独世帯は、人にもよりますが、高齢者施設に住み替える人も少なくないので、賃貸などの不動産市況への影響はそれほどでもないと推察されます。

　一方、生涯未婚率の上昇に現れているように、生涯独身という人が増えており、それが住宅需要に変化をもたらす可能性が高いといえそうです。

　これらを踏まえて考えると、賃貸市場は当面の間は堅調でしょう。単身世帯の持ち家率は、家族世帯に比べると低く、その分、賃貸マンション・アパートに住む人が多いうえ、また離婚した人が家を出て、一時的に腰を落ち着けるにしても、賃貸に住むというのが普通のパターンだからです。

　それと同時に、生涯独身で暮らすことを決めた人は、所得水準にもよりますが、大きめの部屋を借りる傾向があります。といっても3LDKや4LDKといったファミリータイプの物件ではなく、1LDKでも広いリビングのある1ベッドルームの賃貸マンションなどです。したがって、今後はこうした物件へのニーズが、単独世帯の増加に伴って盛り上がってくると見ています。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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