2022年11月の記事一覧｜｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を購入する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産購入に向け、今のうちから不動産購入のノウハウを身につけてください。

土地探しを始めると、なかなか、良い土地にめぐり合えなかったり、土地にかかる予算についてよくわからず、いつの間にか、家を建てるための土地探しから、土地探しだけが目的となってしまうのです。その結果、家族が幸せになるための家づくりが出来なくなってしまうのです。

「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。是非参考にしてください。

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　まとめ

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それでは最後に７つのポイントとしてまとめさせていただきます。

最後に、他人の失敗事例を知ったことで賢い選択が出来ます。土地探しというのは、「今すぐ欲しい」とか、「1 ヶ月以内に購入する！」と決めないと、しっかりとした限定的な要望ができません。

その結果、土地探しのレースに参加できないことにもなります。だからこそ、自分の要望をしっかり整理してみてください。

7 つのポイント

1、不動産仲介会社を良く理解すること

2、すぐ買うお客様だと思われること

3、進め方の順番を間違えないこと

4、100%の土地は存在しない

5、ゴール設定

6、客観的に判断できる指標を持つこと

7、適切なパートナーを選ぶこと

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本日は以上となります。

浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー２１浜松不動産販売へご相談ください。

これからマイホームの購入をお考えの方

住宅メーカーは決まっているけど土地が見つからない方

分譲マンションをお探しの方

中古住宅の購入を検討されている方

買い替えをお考えの方

資金計画からお引渡しまで、豊富な情報と経験を持ったセンチュリー２１浜松不動産販売のスタッフが、お客様の様々なご要望に沿ったアドバイスをいたします。

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

お問い合わせフォーム　からでも承っております。

浜松市や周辺エリアで、不動産の購入をご検討中の皆様、センチュリー２１浜松不動産販売にお気軽にお問い合わせください。

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　　　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫

　　　　　　https://www.h-res.co.jp/

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あなたが欲しい土地は、他の人も欲しい！

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まずは、下の図を見てください。これは、価格選びドットコムの住みやすい街ランキングを参考にしています。気になる方は、家に帰ってから、インターネットで自分の住みたい場所を調べて見てください。

今日は、この図の見方をお話しますね。

この図で何がわかるのかというと、例えば1 位が「閑静」、2 位が「子育て安心度」、3 位が「教育」など、いろいろな指標がありますが、皆さんの希望は誰もが狙っている可能性が高いということです。

一番人気のエリアは、多くの方が狙っているので、人気エリアになるのです。例えば「駅から徒歩10分以内」とか「南向き」とか「東南角地」など。良い条件を言えばキリがないんですが、皆さんが良いと思っている物件は、多くの方が同じように良いと思っているということです。

次に、インターネット上の不動産情報を分析すると面白いことがわかります。

このお話の証拠として、調査をわかりやすく絵にしてみました。

例えば、人気があり動いている物件数が12 で、それに対して、物件を探している人の数が900 人です。

900 人の方が、希望しているのですが、実際に動いている物件数は、たったの12 件です。つまり、数少ない良い土地に対して、お客様がワーッと集まります。

何度もいいますが、「そのうち」とか「まだ先」とか言ってると、実際に土地の情報は手に入りにくいのです。

先ほども言ったように、「数年先」とか「いつかは」と不動産屋さんに伝えると、「まだ先のお客様」とか、「そのうちのお客様」と認識されるので、「情報を出してもまだまだ買わないだろう」と思われます。

つまり、限られた良い情報は、本気で買おうと思っているというお客様に、優先的に出すわけです。

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今すぐ買うという意思表示が大切です

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不動産屋にとって、見込み客と思われなければ情報は出してきません。

「●●万円以内、●●エリアで今すぐほしい」

「●月までに●万円以内、●●エリアで今すぐほしい」

など「今すぐ客であり」本当に探している人であるという認識を持たせない限り、継続的な物件情報はあなたの手元には届きません。

ＦＡＸや郵送で、物件情報があなたの手元に届いたとします。そこで数日後、不動産屋さんから電話があります。

不動産屋）物件どうでした？

買主Ａさん）忙しくて、まだ見ていません。

買主Ｂさん）あそこの物件は、ここがああだったから、今回は見合わせたい。

ＡさんとＢさんどちらが意欲的に感じてもらえるでしょうか？

新鮮な情報、最新の情報は、本気の人に回ってくるのも事実なのです。

お手元に新規分譲地のチラシなどが届いたときに、いい場所は「済」になっていますよね。

つまり、良い物件は、先にお話をして決まったという状態なのですね。不動産屋さんには「今すぐ買いたい」というお客様がいるので、土地を仕入れました、造成しました、そういうときには、「いますぐ買いたい」というお客様や「欲しい！」と手を挙げているお客様の方に優先的に情報が流れるのです。

これはもう致し方ない現実なのです。

「そんなこと言っても、私はお客さん。」

「そんなお客さんを不動産屋さんは大切にできないの！」

そんな疑問もあると思います。次回その辺をお話ししたいと思います。

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本日は以上となります。

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土地を売る側は？

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実は、お客様の要望だけをもらっても、不動産屋さんの本音としては「まだまだ先のお客だな」と思うわけです。また、別のB 社も「見込みが薄そうだから、物件案内も、まぁいいか」となります。あしらわれる状態ですね。さらに、C 社でも「何年も探している？本気で買う気はないのかもしれないな」とそんな風にとらえます。

土地探しの初期段階で、不動産の方に「まだまだ先」「見込みが薄い」と思われると、本気で物件を探してくれないのです。

これが良い物件は出てこないというか、良い情報があなたの手に入らない理由なのです。実際に、良い土地と巡り合えない方は、当てはまっていませんか？

では次回、どうして不動産屋さんが、本気で良い物件をあなたに提案してくれないのか？その理由を話しましょう。

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本日は以上となります。

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 毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。

地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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令和4年都道府県地価調査結果から、そのポイントを読み解く

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2022年（令和4年）の都道府県地価調査結果（基準地価）が公表された。物価や金利の上昇懸念が喧伝されるなか、土地の価格はどうなっているのか。ポイントをまとめてみた。

不動産取引のモメンタムは「コロナ前」の状況に戻りつつある

　いわゆる基準地価は、正確には「都道府県地価調査結果」と称されているもので、各都道府県知事の名のもとに、その年の7月1日時点の地価を調査して公表される。

　ちなみに、国が毎年1月1日時点における全国の地価を調査し、公表するのが「公示価格」で、この公示価格と基準地価は、調査対象となる地点が重なるところも多く、これらの水準を見ることによって、一般に行われている土地取引に適用される価格の参考指標になる。

　9月21日に公表された基準地価の基準地数は2万1,444地点。全国平均で見ると、住宅地は前年比0.1％の上昇で、これは実に31年ぶりの上昇となった。商業地は同0.5％の上昇で3年ぶり、工業地は同1.7％の上昇で5年連続の上昇となっている（次ページ表参照）。

　上昇率の高さを不動産取引のモメンタム（勢い）と考えるのであれば、住宅地と工業地は新型コロナウイルスの感染拡大が始まる前の状態を取り戻しつつあるといえる。

　新型コロナウイルスの感染拡大が始まったのが2020年に入ってからなので、2019年7月1日を基準日とした基準地価は「コロナ前」といえるが、その時点の全国平均値は、住宅地が0.1％の下落、商業地が1.7％の上昇、工業地が1.0％の上昇だった。

　そして2022年7月1日時点は前出のとおりだから、住宅地と工業地の上昇率はコロナ前を上回っている。

　特に工業地は5年連続上昇と非常に力強い動きを続けているが、この背景には、コロナ禍においてeコマース（オンラインを通じた販売）が堅調となり、大型物流施設の用地の需要が高まったことに加え、近年、日本に生産拠点を回帰させる動きがあることによる影響もありそうだ。

　労働コストの上昇によって、中国が世界の工場足り得なくなりつつあることや、今回のコロナ禍によって、グローバルサプライチェーンの再構築と国内生産体制を強化する動きが出ていること、さらに言えば昨今の円安によって、ドルベースで見たときの日本における生産コストが安くなっていることなどが、日本に生産拠点を設ける動きにつながっていると考えられる。

　とりわけ、足もとの円安傾向が当面続くとなれば、海外メーカーが日本を生産拠点の1つに選ぶ可能性もあり、それが工業地の地価上昇を加速させることも十分に考えられる。

　ただ、きびしいのは商業地だ。全国平均で見ると、2019年7月1日時点が1.7％の上昇だったのに対し、2022年7月1日時点は0.5％の上昇に過ぎない。取引の勢いという観点からすると、まだまだコロナ前の状態には達していないのが現実だ。

地方の住宅地は今後も厳しい状況が続きそう

　こうした動きを圏域別に見ると、また違った側面が顔をのぞかせる。

　まず住宅地を見ると、東京圏は2021年7月1日時点の0.1％上昇に続いて2年連続の上昇となり、かつコロナ前の上昇率を上回っているのに対し、大阪圏は2021年が0.3％の下落だったので、ようやく底入れした段階だ。

　一方で、名古屋圏は東京圏よりも上昇率が高く、2021年の0.3％上昇に続き、今回は1.6％という大幅上昇となっている。

　また地方圏のなかでも地方四市である札幌、仙台、広島、福岡は、東京圏や名古屋圏よりもさらに活況で、2019年が4.9％の上昇、2020年が3.6％の上昇、2021年が4.2％上昇で、今回が6.6％の上昇となっている。

　逆に、地方四市以外の地方圏は非常にきびしく、2019年が0.7％下落、2020年が1.0％下落、2021年が0.8％下落、2022年が0.5％下落だ。

　地方における住宅地の値崩れの原因は、明らかに人口減少の影響だといえる。若い世代を中心に東京圏、大阪圏、名古屋圏などの大都市圏に加え、地方圏でも地方四市のような中核都市への人口移動が続くのは、地方に仕事がないからだろう。

　あるいは高齢者中心の人口構成となっている地方においては、高齢者の自然死によって人口が減少するという現実もある。高齢者が亡くなった後、住んでいた建物が空き家になり、それが地価下落に影響を及ぼしていることも、地価下落が続いている要因の1つとして考えられる。

地方の工業地には少し希望が出てきている

　ただ、少し希望が持てるかもしれないのは、前述した日本に生産拠点を新たに設ける可能性があること、あるいは回帰する動きが見られることだ。

　工場の立地は大都市圏よりも地方圏が中心になるので、生産拠点ができて雇用が生まれれば、地方に住んで、地方で働くというスタイルが定着する可能性もある。

　実際、住宅地については価格下落が続く地方圏だが、工業地の地価を見ると、地方四市の場合、2019年が5.5％の上昇、2020年が5.3％の上昇、2021年が7.4％の上昇、今回が10.3％の上昇であり、その他の地方圏でも、2019年が0.3％の上昇、2020年が0.2％の下落、2021年が0.3％の上昇、今回が1.0％の上昇となっている。もちろん、その他の地方圏は地方四市にはまったくかなわないものの、それでも徐々に上昇トレンドを描きつつある。ちなみに、地域別の細目でみると、TSMC（台湾積体電路製造）とソニーグループが半導体生産の新工場を建設することが決まった熊本県菊陽町の工業地が31.6％という大幅上昇で、全用途のなかでも上昇率で1位になっている。

　最後に商業地を見ると、2022年7月の上昇率を、住宅地の上昇率と比べると、絶対値としては商業地のほうが、住宅地を上回っている。

　しかし、東京圏、大阪圏、名古屋圏、地方四市、その他の地方圏のいずれも、コロナ前の上昇率を超えられていない点が、商業地のきびしさを物語っている。

　商業地に関しては、海外からの観光客受け入れが完全解禁されるのを待つしかないと思われるが、これも足もとの円安が追い風になる可能性がある。当然のことながら、円安が進むほど、海外からの観光客にとって日本は、経済的に非常に旅行しやすい場所になる。

　日本政策投資銀行と日本交通公社が実施した調査によれば、コロナ後、外国人が旅行したい国のトップに日本が選ばれているが、新型コロナの水際対策の大幅緩和は、これまで低迷が続いた商業地の地価上昇につながるきっかけになる可能性がある。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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