「2024年01月」の記事一覧（3件）
カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2024/03/22 09:12
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
----------------------------------------------
不動産賃貸業者も知っておきたい「キャップレート」のしくみ
----------------------------------------------
キャップレート（期待利回り）は通常、不動産市況の強弱を見るのに便利だといわれますが、不動産賃貸を行うにあたっても参考になる指標です。今回は、そのしくみを見てみましょう。
キャップレートは大都市では低く、地方では高い
キャップレートとは「期待利回り」のことです。不動産賃貸業者やデベロッパー、銀行、不動産アセットマネージャーなど、なんらかの形で不動産事業に携わっている人たちが不動産を保有するとしたら、どのくらいの利回りを期待しているのかを示しています。
キャップレートはいくつかの機関から公表されています。そのうちの一つが、多くの投資家が活用している、1999年4月から一般財団法人日本不動産研究所が調査・公表している「不動産投資家調査」のレポートです。
立地や築年にもよりますが、一般的にキャップレートは都心よりも地方で高くなるといった傾向があります。
キャップレート＝純利益（NOI）÷不動産価格ですから、純利益が同じであれば、不動産価格が高いほうがキャップレートは下がり、不動産価格が低いほうがキャップレートは上がるわけです。
一方、不動産の適正価格の算出法の一つに、収益還元法があります。
計算方法は、「年間の不動産賃貸収益（純利益）÷利回り」になります。たとえば家賃収入で年間200万円の純利益が得られる物件があるとします。計算式の「利回り」には通常、このキャップレートを用いられますので、仮にこれが5％だとしたら、200万円÷5％＝4,000万円となり、この不動産物件の適正価格は収益還元法によれば4,000万円とされます。
このことからは、純利益が一定額であるとした場合、キャップレートが上昇すれば適正価格は低下し、キャップレートが低下すれば適正価格は上昇するという関係がわかります。
キャップレートは、投資家が不動産物件に対して期待している標準的な利回りなので、当然のことですが、実際に取引する際の利回り（取引レート）とは乖離が生じてきます。たとえば、「キャップレート＞取引レート」ならば、期待する利回りに達していなくても（物件価格が高くても）購入していることになり、両者の乖離が拡大する方向にあるときは、不動産市況が過熱気味と判断できますし、逆に、「キャップレート＜取引レート」で両者の乖離が拡大する方向にあるときは、不動産市況が低迷していると考えられます。
不動産の取引価格は高止まり
以上の要素を前提として、まずは現状のキャップレートを見てみます。図表にしていませんが、オフィスビル、商業店舗、物流施設、宿泊特化型ホテルのいずれについても同様の傾向にあります。賃貸住宅（ファミリータイプ）のキャップレートは過去最低水準にあります。
2000年前後から、リーマンショックが起こる2008年くらいまでの間、国内不動産業界はちょっとしたミニバブル期でしたが、そのときでも賃貸住宅（ファミリータイプ）のキャップレートは5％台でした。それが今は3％台ですから、いかに国内不動産市況（不動産の取引価格）が過熱しているかがおわかりいただけると思います。
では、これから不動産市況はさらに活況になるのか、それとも低迷に向かうのかを、取引レートとの比較から考えてみましょう。
日本不動産研究所の2023年10月調査分の賃貸物件のキャップレートは、ファミリータイプで見ると3.8％です。ここでいうファミリータイプとは、広さ50㎡～80㎡、築5年未満、駅徒歩10分以内、の物件を指しています。東京・城南地区におけるファミリータイプの賃貸物件の取引レートは3.5％ですから、「キャップレート3.8％＞取引レート3.5％」の状態になります。ちなみに城東地区はキャップレートが4.0％で、取引レートは3.7％ですから、東京都内におけるファミリー向け賃貸物件はかなり過熱気味であるといえます。
長期金利の上昇に伴い期待利回りも上昇
ところで、冒頭で「純利益が同じであれば」と書きましたが、実際には都心と地方では家賃水準が違いますから、経費はそれほど大きな差はありませんので、都心のほうが純利益は大きくなります。つまり、都心では不動産価格が高いものの純利益も大きくなりますし、地方はその逆です。
また、賃貸用住宅よりも事業用不動産のほうが、価格が高いものの純利益も大きくなります。にもかかわらず、都心のキャップレートが低く、地方は高くなる、あるいは賃貸用住宅より事業用不動産のキャップレートのほうが高くなるのはどうしてでしょうか？
その理由は、キャップレートの中身を要素分解すると見えてきます。キャップレートは、リスクフリーレート＋リスクプレミアム＋立地プレミアムで表現されます。リスクフリーレートとは無リスク状態の金利水準のことで、日本では10年国債利回り、すなわち長期金利を用いるのが一般的です。
リスクプレミアムは不動産を保有することで想定されるリスク量のことです。この調査では、賃貸住宅のリスクプレミアムは算出されていませんが、オフィスビルのリスクプレミアム（本調査では2.8%）にだいたい0.5％程度を上乗せしたものと考えられており、それで計算すると3.3％程度になります。
そして立地プレミアムは、立地条件の違いによるリスク差です。当然、地方よりも都心のほうが客付けしやすいため、リスクは下がります。
以上のようなしくみにより、キャップレートは立地、用途、不動産市況の状況によって変わってくるの
です。
現状、リスクフリーレートに該当する長期金利は上昇ぎみで推移しています。リスクプレミアムと立地プレミアムは、そう大きく変わるものではないので、今後のキャップレートを変動させるとしたら、長期金利がカギを握ることになります。
今後、長期金利が上昇してくればキャップレートも上がってきますから、取引レート（物件価格）の動向次第で、純利益（賃料）を上げる圧力も高まってくるでしょう。
既存物件の賃料を上げるために、不動産管理会社の活動が大きな要因となることは間違いありません。今後は、「賃料を上げる活動をする不動産管理会社」が選ばれる時代になるでしょう。
----------------------------------------
本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
これからマイホームの購入をお考えの方
住宅メーカーは決まっているけど土地が見つからない方
分譲マンションをお探しの方
中古住宅の購入を検討されている方
新築建売の購入をお考えの方
買い替えを検討されている方
資金計画からお引渡しまで、豊富な情報と経験を持ったセンチュリー２１浜松不動産販売のスタッフが、お客様の様々なご要望に沿ったアドバイスをいたします。
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
お問い合わせフォーム からでも承っております。
浜松市・浜松市南区や周辺エリアで、不動産の購入をご検討中の皆様、センチュリー２１浜松不動産販売にお気軽にお問い合わせください。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2024/02/25 09:10
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
----------------------------------------------
空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）の改正について
----------------------------------------------
「空き家」が全国で増加しており、大きな問題になっています。空き家の取得原因の過半は「相続」によるものです。こうした背景に鑑み、相続した一定の空き家を譲渡する場合のインセンティブとして、「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）」が設けられており、本特例措置は令和5年度税制改正において要件拡充等がなされました。本稿では、空き家問題の概要をご紹介したうえで、本特例措置に関する制度概要や改正内容の留意点について解説します。
20年間でおよそ2倍、349万戸まで増加した「使用目的のない空き家」
わが国では、人口減少等を背景にして全国的に空き家が増加しています。平成30年の住宅・土地統計調査（総務省）によれば、空き家の総数はこの20年で約1.5倍（576万戸→849万戸）に増加しました。このなかでも二次的利用、賃貸用又は売却用の住宅を除いた長期にわたって不在の住宅などの「使用目的のない空き家」は、この20年で約1.9倍に増加し、その数は349万戸に及びます。
空き家はそのまま放置されることにより、「老朽化し危険な状態となる」、「害獣が住み着く」、「街の景観を悪化させる」といった安全、衛生、景観面等において周囲にさまざまな問題をもたらすおそれがあります。空き家の数は今後も増加する見込みであり、深刻な社会問題です。
このように全国で空き家問題が深刻化するなか、国をあげて空き家対策を推進するため、平成26年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」といいます）」が制定されました。これは、状態が悪く周囲に著しい悪影響を及ぼす空き家（以下「特定空家」といいます）に対応することに主眼を置いた法律であり、制定後一定の効果をあげていました。しかし、上述のとおり空き家は増加の一途をたどっており、特定空家になってからの対応には限界がありました。
このような状況から、第211回通常国会において空家法の改正案が提出され、令和5年6月に成立・公布されました（空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律）。改正された空家法は今後も空き家の増加が見込まれるなか、空き家が特定空家になる前に活用や管理を促し、また、特定空家への措置をさらに充実させるもので、令和5年12月13日から施行されています。
空き家対策は空家法に基づく措置だけではありません。国土交通省においては、地方公共団体や民間事業者に対して、空き家の除却や活用等に対する支援やモデル的な取組等に対する支援（予算上の補助制度等）を行っており、必要に応じて補助率の引き上げや補助対象の追加を実施することで、地方公共団体の空き家対策をさらに後押ししています。
これらに加え、税の側面から空き家対策を後押しするために設けられたのが、本稿で解説する「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）」です。
「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）」とは？
空き家の取得理由の約55％は、「相続」によるものです（令和元年・空き家所有者実態調査〈国土交通省〉）。相続は不可避的に発生するもので、相続人は活用意思の有無にかかわらず空き家を所有することになります。その結果、相続した空き家を活用せずそのまま放置してしまい、状態が悪化するなどして空き家が周囲に悪影響を及ぼしてしまうケースが一定数存在します。このような空き家の発生原因に鑑み、相続等により取得した空き家を早期に市場に流通させ、活用を図るための政策税制（インセンティブ）として、平成28年に「空き家の発生を抑制する特例措置（3,000万円特別控除）」（以下「本特例措置」といいます）が創設されました。
本特例措置は、被相続人の居住の用に供していた家屋（昭和56年5月31日以前に建築されたものに限ります）とその敷地を、相続又は遺贈により取得した相続人等が相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、当該家屋又は当
該家屋とその敷地を一定の要件を満たしたうえで譲渡した場合には、その譲渡所得から3,000万円を特別控除するものです（本特例措置の概要についての詳細は、国土交通省HP※1をご参照ください）。
本特例措置の対象は、あくまで被相続人が居住していた家屋が相続の発生により「空き家」となる場合に限られます。そのため、たとえば相続開始の直前に当該家屋に被相続人の他に同居人が存在していた（相続が発生しても空き家にならない）場合や、相続後に家屋及びその敷地が事業・貸付け・居住の用に供された（相続後に空き家となっていない）場合は、本特例措置の対象外となります。
また、本特例措置の対象は、「被相続人の居住の用に供していた家屋」に限定されます。これは、本特例措置が、「居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円）」の考えに基づいて創設されたものであり、本特例措置について規定する租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第35条第3項においても、「居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして」と規定されていることからもそれがわかります。そのため、たとえば相続開始の直前まで被相続人が当該家屋に居住しておらず、別の場所に居住していた場合は、本特例措置の対象外となります。
本特例措置は創設後、平成31年度税制改正により、被相続人が相続開始の直前に被相続人の居住の用に供していた家屋ではなく、老人ホーム等に入居していた場合であっても、本特例措置の対象となる旨の要件の拡充がなされました。被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等に入居していた場合であっても、入居期間中に当該家屋を一定利用していることをもって、「被相続人の居住の用に供していた家屋」とみなして本特例措置の対象として扱う、というものです。
そして今般、令和5年度税制改正により、本特例措置はさらなる要件拡充等がなされることとなりました。
さらなる活用が期待される、令和５年度税制改正による要件拡充
令和5年度税制改正以前（令和5年12月31日以前の譲渡が対象）において、本特例措置の適用を受けるためには、「譲渡のときまでに」売主が、当該家屋を耐震改修すること、又は当該家屋の除却を行うことが必要でした。
この点、令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降の譲渡については、「譲渡のときからその翌年2月15日までに」家屋を耐震改修又は除却した場合、つまり買主が譲渡のとき以降に当該家屋を耐震改修又は除却した場合についても、本特例措置を適用できることとなったのです。
これにより、売主において譲渡のときまでに家屋の耐震改修又は除却にかかる費用負担が発生することはなくなり、不動産取引や買主のニーズ等に合わせて、より柔軟に本特例措置を活用することができるようになりました。また、適用期限についても、4年間の延長（令和6年1月1日～令和9年12月31日まで）がなされました。
----------------------------------------
本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
これからマイホームの購入をお考えの方
住宅メーカーは決まっているけど土地が見つからない方
分譲マンションをお探しの方
中古住宅の購入を検討されている方
新築建売の購入をお考えの方
買い替えを検討されている方
資金計画からお引渡しまで、豊富な情報と経験を持ったセンチュリー２１浜松不動産販売のスタッフが、お客様の様々なご要望に沿ったアドバイスをいたします。
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
お問い合わせフォーム からでも承っております。
浜松市・浜松市南区や周辺エリアで、不動産の購入をご検討中の皆様、センチュリー２１浜松不動産販売にお気軽にお問い合わせください。
カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2024/01/26 09:08
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
----------------------------------------------
超高齢化社会の到来、空き家問題、住宅の省エネ化など、課題は山積
----------------------------------------------
金利上昇の懸念から「買い時感」が上昇！住宅購入の判断が困難な状況から脱却
今年は約3年に及ぶコロナ禍から脱して、各種イベントも再開し、急速にインバウンドも増え、ようやく経済に回復の兆しが見えてきた。
一方、社会保障費の増大や労働力不足が懸念される超高齢化社会の到来（「2025年問題」）を目前に控え、空き家の増加や、人口減少による将来的な不動産価格の下落の不安を感じる人もじわじわ増えている。
さらには温暖化や自然災害多発の影響もあり、住宅の省エネ化や防災意識の高まりなど、住まいに関連して気になる課題が山積されている。
こうした社会情勢を踏まえ、不動産に対する意識はどう変化しているのか。まずは恒例の「いま、不動産は買い時だと思いますか」の問いから見てきたい。
「買い時だと思う」と回答したのは15.8％と３年ぶりに上昇に転じた。「買い時だと思う」理由のトップは「今後、住宅ローンの金利が上昇しそうなので（今の金利が低いので）（44.0％）」。ついで「不動産価値（価格）が安定または上昇しそうだから（24.9％）」、「住宅ローン減税など住宅取得のための支援制度が充実しているから（24.6％）」と市場の変化を冷静に見ていることが伝わる。
その一方で、「買い時だと思わない」と回答した人も37.0％と前年に比べ大幅にアップした。理由のトップは「不動産価値（価格）が下落しそうだから（29.7％）」、ついで「自分の収入が不安定または減少しているから（25.4％）」と消極的な理由が目立つ。
また買い時かどうか「わからない」と回答した人は前回67.2％から47.2％と20pt近く大幅に下落したことも特徴的だ。先行き不透明だったここ数年の市況から脱し、住宅ローン金利が上昇し続けていることなど、不動産の売買における判断が困難な状態が改善されていることが伺える。
家を所有するかどうかにも考え方に変化がみられる。「『持ち家派』か、『賃貸派』か」の問いに「持ち家派」が67.5％と前回から10pt以上減少し、調査開始以来初の60%台となり、今回のアンケートからは持ち家が憧れではなくなりつつあることが読み取れる。「持ち家派」の理由は、「家賃を払い続けることが無駄に思えるから（56.8％）」「落ち着きたいから（37.4％）」「老後の住まいが心配だから（35.3％）」と、家を所有することで将来的に安定して暮らせるとの思いが強い。
「賃貸派」の理由は、「住宅ローンに縛られたくないから（45.3％）」「税金や維持管理にコストがかかるから（34.3％）」「不動産を所有しない身軽さが良いから（29.4％）」と、家を維持する経済的な負担に加え、建物の維持管理を重荷と捉えていることが伝わる。
物件の環境や建物の省エネ性能を重視。空き家になる前段階での予防策を
では、住まい選びに関して重視するポイントはどう変化しているだろうか。「住み替えで重視するポイント」として最も多い回答は「購入金額・賃料（48.0％）」だが、「周辺・生活環境がよい（45.8％）」「交通の利便性がよい（38.5％）」など、間取りや日当たりよりも、その物件の地域環境が重要視されているようだ。
また、昨今ではインターネットを活用した物件検索が定着しつつあるが、住まい選びの際にどのような情報が求められているのか。「『あると便利』な物件情報」の1位は「物件写真」で、56.6％と圧倒的に多いが、注目すべきは2位の「物件の品質情報（省エネ・耐震等）（39.1％）」と前回調査から10ptほど急上昇したことだ。来年4月から分譲住宅や賃貸住宅でも「建築物省エネ性能表示制度」の努力義務が始まる予定だが、住まいの省エネ性能に対する意識が上がっているのだろう。「カーボンニュートラル」（＝住宅の断熱性能や省エネ性能）を「意識する」と答えた層も46.3％と半数近くに及んでいる（図表5）。
また空き家問題や高齢化が深刻化するなかで覚えておきたいことが、高齢化により判断能力が不十分となった場合に、不動産の処分や金融資産の利用が制限されること。しかし、このことを55.6％と半数以上が「知らない」と答えている（図表6）。不動産会社がこうした情報をなるべく早めに提供し、早い段階で空き家を予防するような対策が行われることが望ましい。
今回の調査結果から、社会情勢に関連して住まいに関する意識は刻々と変化していることが伝わってくる。
----------------------------------------
本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
お手持ちの不動産売却をお考えの方
相続した物件の売却を検討されている方
買替えを検討されている方 など
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
査定フォーム や お問い合わせフォーム からでも承っております。
不動産買取にあたっての詳細については、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。
↓こちらの画像↓ をクリック！
【センチュリー21浜松不動産販売 不動産売却専門サイト】
不動産売却をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。
経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
