「2024年03月」の記事一覧（2件）
カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2024/05/24 09:19
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相続登記の義務化が施行
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所有者不明の空き家の増加が社会問題化していることが背景
住宅・土地統計調査によると、2018年の空き家数は849万戸だった。1988年が394万戸だったので、30年間で空き家数は倍以上に増加したことになる。
空き家が増えている理由はさまざまだ。地方から大都市への人口流出や、少子・超高齢化など、社会構造の変化によって、高齢者の単独世帯や夫婦2人世帯が急増するなかで、死去や高齢者施設への入居により居住する人がいなくなった家が空き家となる。
普通は、その家を相続人が引き継いで活用するものだが、権利証がないと相続できない、登記することで相続税が発生する、そもそも相続登記があることを知らない、といったさまざまな誤解が重なって、相続登記がなされず、長い時間が経過して所有者不明になってしまう場合がある。
こうして所有者不明の空き家・空き地が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなど、社会問題となっているため、相続登記が義務化されることとなった。
相続人間で合意がなされない場合には救済措置も用意されている
相続登記の義務化の要点は、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科せられるというところだ。
ここでいう「不動産の相続を知ったとき」とは、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日を指している。ただし、自分が相続人であることを認識していたとしても、相続財産に不動産があることを知らなければ、相続登記の義務は生じない。
また、相続登記の義務化が行われる2024年4月1日以前に発生した相続にも、さかのぼって適用されるので注意が必要だ。過去に相続したことを認識している不動産があり、その登記を行っていない場合は、義務化の施行日である2024年4月1日か、不動産を相続したことを知ったときのいずれか遅い日から起算して3年以内に、相続登記を行う義務を負うことになる。
とはいえ、すぐに相続登記ができないケースもある。たとえば遺言書がなく、遺産分割協議で不動産の取得者を決めなければならない場合がそうだ。あるいは相続人の数が多く、ほとんど互いに面識がないような場合は、相続人の間で合意がなされず、3年以内の相続登記ができないことも考えられる。
この場合「相続人申告登記の申出」という制度が設けられている。この制度は、不動産の登記名義人について相続を開始したことと、自分が相続人であることを法務局に届け出れば、相続登記義務を履行したことになる。
仮に相続人が複数いたとしても単独で申し出ることができ、申し出た相続人のみが、相続登記義務を履行したことになる。ただし、この制度はあくまでも「自分は相続人の一人である」ことを名乗っただけで、この段階では正式に不動産の所有権を取得したことにはならない。相続人として不動産の所有権を主張できるようにするには、正式な相続登記の手続きを踏む必要があることに注意が必要だ。
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改正空家対策特別措置法が施行
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日本全国に849万戸あるという空き家（総務省、2018年住宅・土地統計調査）。空き家問題は、今やとても身近なものになっている。2023年12月13日に施行された改正空家対策特別措置法（改正空家法）は、危険な空き家を生まないための管理の確保と、空き家の活用促進を大きなテーマにしている。改正のポイントを整理する。
固定資産税の優遇解除「管理不全空家」
これまで、対策を要する空き家として空家法が定義していたのは、そのままだと倒壊して周囲に大きな悪影響を及ぼす「特定空家」だけだった。改正空家法は、管理が不十分で放っておくと特定空家になるおそれがある空き家を「管理不全空家」と新たに定義した。
市区町村長から管理不全空家として勧告を受けると、その空き家は固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1減額）が適用できなくなる。特定空家化してしまう手前の段階で空き家に適正な管理を確保し、特定空家の増加を防ぐための手立てだ。
1月1日が課税基準日となる固定資産税。改正空家法の施行後、2024年の1月1日までには3週間程度しかなかったため、勧告を受け特例が解除される管理不全空家が出てくるのは2025年度の固定資産税からとみられる。管理不全空家かどうかの判断は、空き家の現況から各自治体が総合的に判断する。国土交通省が公表している自治体向けの参考基準によれば、管理不全空家は「建築物の構造部材の破損、腐朽、蟻害、腐食」、「清掃等がなされておらず、飛散のおそれがあるごみ等が敷地等に認められる」、「排水設備の破損等」などが基準に挙げられている。
法改正によって管理不全空家が登場したことで、空き家所有者から第三者に管理を委託するニーズも高まると予想される。国土交通省では、空き家の管理をビジネスとして受ける場合の空き家管理受託に係るガイドラインを2024年3月末までに策定予定だ。
エリアで集中活用「空家等活用促進区域」
中心市街地など、地域の拠点となるエリアに空き家がたくさんあると、地域全体の魅力や機能が損なわれてしまう。そこで改正空家法では、空き家の活用を集中的に行うことができる「空家等活用促進区域」の制度を創設した。市区町村が具体的な区域を設定し、どのような空き家活用を行うか、活用指針を定める。活用指針には、接道規制や用途規制を緩和する特例を設けることができる。
この特例により、活用指針に沿った空き家は、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなくても建て替えや改築がしやすくなる。第一種低層住居専用地域に空き家を再生したカフェをオープンするといった事例も出てくるだろう。
不動産業者・団体も想定「支援法人制度」
空き家の相談窓口となり、管理と活用に取り組む団体・企業・NPO法人などを、市区町村長が「空家等管理活用支援法人」に指定する制度も創設された。
空き家を活用したくても、どこに相談していいかわからず、結果的に空き家をそのままにしている所有者も多い。支援法人は、市区町村から空き家の所有者情報の提供（所有者の同意を得た提供）を受けて、所有者と活用希望者に情報提供を行い、両者のマッチングや所有者からの委託により管理も実施する。このように支援法人は、人手不足の市区町村の空き家対策をサポートする役割を担うことになる。
支援法人のなり手としては、空き家の流通や管理に専門的知見がある不動産業者や不動産団体が期待されている。
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