失敗しない土地探しのコツの記事一覧｜｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を購入する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産購入に向け、今のうちから不動産購入のノウハウを身につけてください。

土地探しを始めると、なかなか、良い土地にめぐり合えなかったり、土地にかかる予算についてよくわからず、いつの間にか、家を建てるための土地探しから、土地探しだけが目的となってしまうのです。その結果、家族が幸せになるための家づくりが出来なくなってしまうのです。

「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。是非参考にしてください。

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失敗事例9 相場が分からないで決められなかった

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相場観が判らなく購入できない失敗事例がこのケースです。

土地の値段は、どのように決まるかご存知ですか。

一般的には、路線価を基準にすると分かりやすいと思います。実勢価格は、路線価の1.4 倍～1.6 倍前後といわれております。

路線価とは、相続税の計算をする時に使うものです。

土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を計算するのは大変です。そこで、税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。

この値段に土地の面積を掛けて、土地の相続の評価にしました。毎年変わります。この路線価が発表になるのが8 月。全国の国税局・税務署で公表されます。

不動産業者は、一般的に路線価を目安に話をしますが、敷地条件環境条件によっても変わりますので、必ずいくつか物件を見て価格の物差しを身につけて下さい。

防衛ポイント 探しているエリアの相場は押さえましょう。

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本日は以上となります。

浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー２１浜松不動産販売へご相談ください。

これからマイホームの購入をお考えの方

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土地探しの失敗事例 その8 ガラ問題

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不動産を購入したが、地盤に大きな石やコンクリートなどのガラがあり、コストがかかってしまう失敗事例がこのケースです。

売主様が個人の場合は、不動産売買契約において、瑕疵担保責任を負わないことが明確でない限り、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなければならないとされています。

そこで、売主が瑕疵担保責任を負いたくない場合は、瑕疵担保責任を負わない旨の約定することになります。この特約は、原則として効力を有するとされていますが、但し、売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合は、瑕疵担保責任は免責されません。

要するに、売主が個人の場合は、約条で瑕疵担保の責任を負わないということをうたえば免責になるという事です。

土地・建物に関わらず、個人が売主の場合は、瑕疵担保責任を負担しないのが一般的です。瑕疵とは、地中の埋設物のような隠れた不具合や欠陥のことで、土地に大木が立っているような誰が見てもわかることは、瑕疵とは言いません。

それから、不動産は現状で売買する場合が多いですが、どのような状態で物件を引き渡すかは、売主と買主の交渉です。買い手が他にもいる物件なら売主が有利ですし、そうでないなら逆になります。

「大木を撤去せよ」、「費用負担せよ」、「瑕疵担保責任を負いなさい」、これらの条件を求めることは交渉事としてはアリですが、売主は「それなら売るのはやめます」ということができますから、一方的に自分の希望をぶつけるようだと失敗する場合もございます。

購入前には事前に交渉して瑕疵担保を数か月でもつけるよう努力するべきでありますが、一般的には、3 か月ほどの瑕疵担保を付けるよう交渉します。

防衛ポイント 瑕疵担保の交渉をしましょう。

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土地探しの失敗事例 その7   前面道路

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不動産を購入したが、建て替えが出来ないケースや後々の生活に資料を招く失敗事例がこのケースです。

持分が無いがために、住宅ローンが下りない場合もあります。上下水の引き込み工事が出来ない場合もございます。掘削承諾、使用承諾など道路の権利関係はしっかりプロに相談してください。土地が気に入ったからと言って、全体を見ることを忘れずにしてください。

防衛ポイント 全面道路の権利関係をしっかり確認してください。

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土地探しの失敗事例 その6 境界杭

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不動産を購入したが、境界の杭が入っていないために、後々に近隣トラブルを招く失敗事例がこのケースです。

ブロックがあるからと言って境界ではございません。しっかりと杭があるのか確認をしないことで、後々にトラブルに見舞われるケースは多く存在します。

古い測量図で建築計画をしたが、実際は入らなかった、屋根だけ出てしまった。近隣との境界があいまいで、いざ立会いの下、境界を確定しようとした際に、立会いを拒まれるケースもあります。

このようなケースは、元々、近隣トラブルがあったと言えるでしょう。他にも、危険な境界ブロックがあったとしても、どちらの所有物なのかが曖昧で手をつけられないケース。

現在の敷地は、登記簿上面積よりも少ないケースもあります。

生涯にわたり、境界のトラブルは引きずりますので、購入する際には杭や近隣立会証明をしてもらいましょう。

防衛ポイント 売主様に杭の確認をしてもらいましょう。

【19】土地探しの失敗事例 その6 境界杭

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土地探しの失敗事例 その5 ヨウ壁

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分譲地など高台の土地を購入した際に、よくある失敗事例がこのケースです。

駐車場を作るのにヨウ壁を作らなければならなくなった。

すぐは分からなかったが、既存のヨウ壁が崩れていた。

水抜き穴が敷地内にあり土を盛れなかった。

道路面から高低差があるような敷地を購入するケースは、事前に建築会社に相談しましょう。

防衛ポイント 事前に建築屋に相談しましょう。

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土地探しの失敗事例 その4 水はけが悪い

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タイミングが合わないと分からない失敗事例がこのケースです。

雨が降ると水たまりになって、すごく水はけが悪いとか、大雨になると側溝があふれるなど雨が降らないと分からない、大雨が降らないと分からない失敗事例です。

このような不動産を取得してしまうと、雨が降るたびに気になるものです。騒音おばさん、ゴミ屋敷同様にデキる不動産会社は近所を聞きこんでくれるものです。本当に不安であれば、自ら近所に聞きこんでも良いと思います。一生に一度の買い物です。勇気を出して聞きこんでください。

防衛ポイント 近所に聞き込みをしてくれる業者に頼みましょう。

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土地探しの失敗事例 その3 近隣騒音おばさん

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住んでから大問題の失敗事例がこのケースです。

すぐ近所にゴミ屋敷があったり、裏のお家に騒音おばさんが住んでいたなどという事例です。

両隣や道路周辺は見ているのに、裏の住宅を見ていないなどというケースで失敗してしまう事例です。

このような不動産を取得してしまうと、何十年もその問題を抱え続けなければなりません。すごく悲惨な状態です。

出来る不動産会社は近所を聞きこんでくれるものです。本当に不安であれば、自ら近所に聞きこんでもいいと思います。一生に一度の買い物です。勇気を出して聞きこんでください。

防衛ポイント 　近所に聞き込みをしてくれる業者に頼もう

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土地探しの失敗事例 その2 土地に予算をかけすぎて

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一番多い土地探しの失敗事例がこのケースです。

「建物にこだわりたかったはずなのに、夢も希望もない家になってしまった・・・」

これは、土地を買った後、建物を考え始めたために、予算オーバーになり、結局、希望通りの住まいが実現できなくなってしまったという事例です。

なぜ、こういうことが起きると思いますか？

それは、当初は、「家づくりのための土地探し」であるのに、「土地探し土地探し…」「家づくり家づくり…」と別々に考えているうちに、意識が土地探しの方にシフトしてしまって、とにかく「土地を探さないと」「土地を決めないと」と本当に大切なことを見失ってしまうのですね。

ただ、この場合、家づくりを見据えて私たちのような家づくりをしているプロと相談した上で、土地を優先させたという場合はいいのですが、「土地を決めてから建物のことを考えよう」という、考えをお持ちのお客様が非常に多いようです。

この失敗が一番多いのですが、相談が後を絶えないのが現状です。

実際に、失敗したお施主様に、一度詳しく聞いてみると「建物はだいたいこのくらいでできるだろう」「広告でこの程度の価格になっていたから」と、勝手な先入観でイメージを膨らませてることがほとんどで、自分たちの思い込みで、「まずは土地探し土地探し…」となり、そうやって土地を決めてしまっているようです。

そうすると、

建物の相談をしていない

自分たちの要望を伝えていない

具体的な生活のイメージが出来ていない

そんな状態で土地が決まるわけです。

そして、いざ家を建てようと自分たちの要望を言うと、もう予算オーバーしてしまう。でも、もう土地は決まっています。決済も迫っている…というように、土地にがんじがらめにされてしまって、全く建物への要望が通らない。

本当は、「オシャレな家に住みたい」とか、「こんなライフスタイルにしたい」という夢があったはずなのに、現実はそうできなかったという失敗です。

ですからしっかりと、住まいづくりと土地探しのパートナー両方と一緒に相談していけるような進め方をしていかないと、こういう状態に陥るケースも多々あるのです。

防衛ポイント 家づくり為の土地探しというマインドを忘れないでください。建築屋さんにもしっかり話を聞いてみましょう。

これらの失敗を踏まえて、まずは、土地と建物の費用がどのようになっているのかお話しましょう。

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土地探しの失敗事例 その1 大きい土地を購入した

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ウソのようですが、実際にあった失敗事例からお話していきたいと思います。

80 坪の土地に40 坪の建物。これは、建物の横に40 坪の無駄なスペース。お施主様が「広い庭がいいな」という思いで購入されたのですが、広すぎる土地を買ってしまったために、外構工事費用が多大にかかることが後でわかりました。

そのため、予算をオーバーしてしまい、結局、素敵な庭になるはずが、むきだしの無駄なスペースだけがある状態です。

防衛ポイント 建物と土地の大きさのイメージをつかもう

その他にも、土地を購入する前に地盤について購入者自身が現地に行って確かめなかったケース。

資料はないのですが、よくある話なのでお話しをしますね。

このケースで失敗するのが、ご夫婦とも県外や別の地方から引っ越してきて家を建てる、というときによくある失敗です。この場合、近隣の土地勘がないんですね。都内や都市部に通勤される場合などは、近所の事情にも疎い。昔から住んでいるわけではないですから、これは仕方ないことですね。

そこで、分譲地などの「掘り出し物！」という情報を見て、安易によく知らない土地を買ってしまうと、後々「あれっ!?」ということがあります。

例えばそういうときに、どういうところを見ればいいのかというと、同じ町内で道路を走ってみて、アスファルトが割れていないか？電柱が倒れていないか？本当にあるんですよ。そして、そのような場所のすぐ近くに分譲地があったりと・・・。

ひどいケースだと家が傾いているとか、ブロックが崩れているとか、目視での確認にはなりますが、これは地盤が悪いか悪くないかの判断基準になると思います。

実際そういうところでは、近所の人が「ここは買いたくないな」「ここはちょっとまずいだろう」と知っていることが多いので、地元じゃない場所で土地を購入する場合は、ご近所で聞いてみたり、周辺を歩いて、景観や環境を確かめてみることが非常に大切です。

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失敗しない「土地探し」のコツ

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土地を選んで購入するまでの道。一体どんな道をたどると成功するのか？

そこで、次回よりお話しするのは、土地探しに失敗しないで家づくりで成功するために、失敗パターンや皆さんがよく陥る落とし穴から話をしていこうと思います。

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