カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/03/25 09:47
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
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住宅ローン金利引き上げ この先どうなる？
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国内大手銀行が2月に発表した住宅ローン金利（＝店頭金利）は、たとえば三井住友銀行で固定金利特約期間10年を選んだ場合、この10年間に適用される金利は、1月適用分の年3.40％から0.10％高い、年3.50％に引き上げられています。これは他の大手銀行もだい
たい同様の上げ幅で、三菱UFJ銀行が年3.39％だったものを年3.49％に、みずほ銀行が年2.75％だったのを年2.8％に引き上げました。
この水準がいつ以来なのかについて、時系列で住宅ローン金利の推移を公表している三井住友銀行のサイトを見てみると、10年固定金利が3.50％になったのは、2015年8月以来です。金利の推移をたどっていくと、そこから徐々に低下していき、2017年2月には2.95％まで下がりました（図表1）。
これが直近のボトムで、その後はしばらく3.20～3.40％で推移し、2020年3月にはコロナ禍の影響で金融緩和に転じたため3.15％まで低下しました。そこから徐々に住宅ローン金利は上昇に転じ、2022年2月で3.50％まで上昇したという流れです。
ちなみに、これらの住宅ローン金利は、あくまでも店頭表示金利であり、住宅ローンを申し込んだときに、これがそのまま適用されるとは限りません。
たとえば三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンを利用すると、10年固定金利の適用金利は、店頭表示金利の年3.49％から年0.84％まで低下します。ですから、住宅ローン金利が上がったといっても、まだ低い金利で借りる方法はあるので、あわてる必要はありません。しかし、住宅ローン金利が上昇する傾向にあるということには、留意しておくべきでしょう。
なにしろ住宅ローンは借り入れる金額が大きいだけに、水準の上昇、低下が不動産マーケットに大きな影響を及ぼすからです。
世界各国ともに利上げに向かって動き始めている
現状、この金利上昇を目の前にして不動産を購入しようとしている人はどう考えるでしょうか。これはおそらく2つのパターンに分かれます。
1つは、金利が本格的な上昇局面に入る前に、駆け込みで不動産を買ってしまおうというパターンです。
そしてもう1つは、利上げによって不動産価格が下がる可能性があるから、それを待って買おうと考えて買い控えるパターンです。
現段階で不動産マーケットがそのどちらにより傾くのかは、不透明です。
ただ、1つだけ確実に言えるのは、世界経済の状況などを幅広く見て、今後の金利のゆくえに思いをめぐらせたときに、「金利はこれから先、上昇する可能性が高い」ということを前提にしたうえで、不動産投資の戦略を練る必要がある、ということです。
米国は昨年11月に、量的金融緩和の縮小・終了を決定し、この3月半ばには終了させる予定です。米国では記録的なインフレが続いているだけに、量的金融緩和を終了させた後は、継続的に利上げを実施していく方針です。
ユーロ経済圏は、米国ほど積極果敢な利上げ対応ムードを見せてはいないものの、インフレに対する警戒感をにじませており、徐々に高まりつつある利上げ観測を否定していません。
イギリスは、2021年12月に政策金利を0.15％引き上げたのに続き、2月はさらに0.25％引き上げることを決定しました。その理由は、エネルギー価格の高騰に加え、新型コロナウイルスによる行動規制緩和に伴う需要増、原材料・労働者不足によるインフレが起こ
ることへの懸念です。
その他の国でも、韓国は2021年8月、11月に続き、2022年1月にも利上げを行っていますし、ニュージーランドも2021年10月、11月と2回利上げを実施しました。
2022年の夏から2023年の年初に利上げが行われる可能性もある
このように、インフレへの懸念と金利上昇は世界的な潮流になっています。日本だけがこの潮流から無縁というわけにはいきません。
3月2日現在、ロシアによるウクライナへの侵攻は続いていて、その結果、原油価格の指標となる油種、WTI（ウエスト・テキサス・インターミディエイト）
は7年半ぶりに1バレル＝100ドルを超えています。ロシア産天然ガス価格も今後どうなるか先行きは不透明です。
エネルギー価格が上昇すれば、日本国内の物流コストや製造コストが上がります。企業間で取引されるモノの値段を示す企業物価指数は、日銀が2022年1月に公表した直近の値で前年比8.5％という、かなり高い上昇を見せました（図表2）。
総務省が2022年1月に公表した消費者物価指数は、企業のコスト削減努力などによって、生鮮食品を除く総合は前年同月比0.5％程度の上昇で済んでいますが、原油価格などの上昇がさらに進めば、多くの企業がどこかの時点でコスト増を製品価格に転嫁せざるを得なくなるでしょう（図表3）。
そうなったとき、日本でも消費者物価が欧米並みに上昇し、日銀内でも利上げの可能性が議論の俎上に乗せられるのではないかと考えています。
その時期はいつでしょうか。このままエネルギー価格が上昇し続けるなら、おそらく夏あたりから利上げの議論が出始め、年末、あるいは2023年の年始あたりに利上げというシナリオも想定されますから、利上げへの警戒感を持っておくべきだといえます。
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本日は以上となります。
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